Vann fra himling på vaskerom, enebolig fra 2009: ikke medhold (FinKN 2022-425)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Notodden kommune, oppført i 2009. Den ble solgt «som den er» for 3 600 000 kroner og overtatt av kjøperen 1. juli 2020.

I tilstandsrapporten fikk vaskerommet, takkonstruksjonen og taktekkingen alle TG 1 (ingen eller bare mindre avvik). Takstmannen hadde ikke funnet unormal fukt på vaskerommet eller i rommene ved siden av. I egenerklæringsskjemaet (skjemaet der selgeren opplyser om det han kjenner til) hadde selgeren svart nei på spørsmål om feil ved våtrom og om utettheter i tak.

Kjøperen forklarte at de på visningen la merke til fuktmerker på veggene på vaskerommet. Selgeren sa da at merkene kom fra våte klær.

I januar 2021 kom det vann ned fra himlingen på vaskerommet i første etasje. Nye fuktmerker var kommet både på yttervegg og på veggen ved toalettet. Kjøperen lot en ødelagt takstein skifte, og det kom ikke flere lekkasjer etter det.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene, som ifølge en kostnadsvurdering var 110 000 kroner. I tillegg kom 9 000 kroner til takstrapport og forsinkelsesrente. Nemnda oppsummerer kravet som 119 000 kroner i prisavslag. Kjøperen viste til at kostnadene utgjorde 3,06 prosent av kjøpesummen, og at de hadde forventet at det ikke ville komme store utgifter på mange år.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at utbedringskostnader på cirka 3 prosent av kjøpesummen ikke var store nok til å utgjøre en mangel, og at skadeårsaken var uklar. Selgeren opplyste at han aldri hadde hatt problemer med lekkasje fra taket.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Det eneste spørsmålet var om boligen hadde en vesentlig mangel, altså var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med (§ 3-9 andre punktum). Loven krever at misforholdet er så stort at det ikke er tvil om det.

Underveis i saken hadde kjøperen fått åpnet takkonstruksjonen og fått avdekket årsaken. Det viste seg å være en feil ved undertaket, og skaden kom fra at en takstein hadde knekt. Kjøperen mente dette bekreftet at det var en konstruksjonsfeil. Men i samme åndedrag anslo kjøperens egen side utbedringen til et sted mellom 4 000 og 6 000 kroner.

Nemnda mente at grensen for det vesentlige åpenbart ikke var nådd med så lave kostnader. Ville kjøperen fortsatt hevde at utbedringen kostet 110 000 kroner, med 4 000 til 6 000 kroner i tillegg, måtte det underbygges, for eksempel med en uttalelse fra den sakkyndige som hadde åpnet konstruksjonen. Det var ikke gjort. Under enhver omstendighet ble beløpet så lavt at det økonomiske kravet til vesentlighet ikke var oppfylt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at en skade er kommet frem etter overtakelsen. Er selve feilen billig å rette, kan den ikke regnes som en vesentlig mangel, selv om følgene i første omgang ser store ut.

Den viser også at beløpene må stemme med det som faktisk er funnet. Kjøperen krevde 110 000 kroner mens den reelle utbedringen ble anslått til noen tusen. Nemnda ville ikke godta et krav som ikke var dokumentert.

Når kravet i stedet hviler på den oppgitte skadeårsaken, er det viktig å få sakkyndige til å beskrive hva som faktisk må gjøres, og hva det koster.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk vann fra himlingen på vaskerommet i en enebolig fra 2009, og krevde 119 000 kroner.
• Utbedringen av årsaken ble anslått til 4 000 til 6 000 kroner, og det er for lite til å regnes som en vesentlig mangel.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.