Heving av seksjonert leilighet med brann- og el-feil: medhold (FinKN 2024-627)

Hva saken gjaldt

Bygget var en enebolig fra 1900 som selger hadde seksjonert til fire leiligheter i 2018 og 2020. Selger hadde eid eiendommen siden 2007. En av leilighetene ble solgt «som den er» for 1,41 millioner kroner og overtatt i august 2020. Salgsoppgaven sa at leiligheten var nylig seksjonert og at det ikke fantes ferdigattest. Takstrapporten omtalte standarden som relativt bra og oppgradert. Den nevnte at el-anlegget ikke var kontrollert og at sluket på badet ikke var kontrollert. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) oppga selger at både faglærte og ufaglærte hadde arbeidet på el-anlegget og badet.

Etter overtakelsen fant kjøper flere alvorlige forhold. El-tilsynet påpekte flere avvik, blant annet manglende jording og spenningsførende deler uten skjerming. En sakkyndig fant at seksjonsskillene ikke oppfylte kravene til brannsikkerhet og lyd. Badet var svært ufagmessig bygget med manglende tetting, sluk plassert i en påforet vegg i stedet for under badekaret, og rørgjennomføringer uten brannhemmende tiltak.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde først og fremst heving (at kjøpet oppheves) og erstatning på til sammen 1 839 340 kroner. Til nød krevde kjøper prisavslag på 981 046 kroner. Kjøper mente selger hadde holdt tilbake og gitt uriktige opplysninger. Kjøper viste også til at ingen entreprenører ville ta jobben med å utbedre, og at det kunne være umulig å oppfylle dagens krav uten å rive hele leiligheten.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, bestred alt. Det mente det ikke var holdepunkter for at selger hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger, og viste til risikoopplysningene ved salget. Selskapet la ikke frem noen forklaring fra selger og viste til språkproblemer.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøper medhold. Tre forhold veide tyngst.

For det første mente nemnda at selger hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger (§§ 3-7 og 3-8). Selger hadde eid hele eiendommen da den ble seksjonert og var sannsynligvis den som utførte de ufagmessige arbeidene.

For det andre var boligen i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med (§ 3-9 andre punktum). Kostnadene til utbedring ble regnet til 69 prosent av kjøpesummen, men kostnadsbildet var usikkert. Feilene kunne dessuten medføre fare for liv og helse, og selgers opptreden ble regnet som klanderverdig.

For det tredje var det grunnlag for heving (§ 4-13). Mangelen var et vesentlig avtalebrudd. Nemnda så på hva slags feil det var, hvor alvorlige de var, om kjøper kunne få hjelp på andre måter, og om selger hadde skyld. Prisavslag kunne ikke gjenopprette balansen når det var uklart hva utbedringen ville koste, og kjøper var avhengig av at de andre seksjonene i sameiet var med på arbeidet. Det eneste som talte mot heving, var at det hadde gått tid siden overtakelsen. Kjøper varslet i januar 2023, da det ble klart at feilene ikke kunne rettes uten å rive leiligheten. Fordi selger var å bebreide, kunne ikke tidsforløpet stoppe kravet.

Nemnda mente det var uheldig at selgers forklaring ikke var lagt frem. Nemnda tok ikke stilling til selve oppgjøret ved hevingen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at heving er mulig når feilene er alvorlige, kan true liv og helse og ikke lar seg utbedre på en vanlig måte. Den viser også at en selger som selv har gjort omfattende ombygging, kan bli vurdert strengt, og at kjøper da kan få gjennomslag selv etter flere år. Til slutt viser den at feil ved seksjonering og brannsikring kan bli kostbare, fordi de også rammer de andre boenhetene.

Kort oppsummert

• En leilighet fra et bygg fra 1900 hadde alvorlige feil ved el-anlegg, brannskiller mellom seksjonene og bad.
• Nemnda mente selger hadde gitt mangelfulle opplysninger, at boligen hadde en vesentlig mangel, og at kjøper kunne heve.
• Kjøper fikk medhold, og oppgjøret ved hevingen ble ikke avgjort av nemnda.