Fukt og innmurt stoppekran i enebolig fra 1960: delvis medhold (FinKN 2022-74)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1960, solgt «som den er» for 7,4 millioner kroner ved kjøpekontrakt 7.9.17. Kjøperen overtok 10.11.17. Ved salget ble det opplyst at badet var pusset opp av faglærte i 2006, at fasaden var modernisert i 1986, og at deler av taket hadde fått ny takpapp. Tilstandsrapporten ga badet TG 1 (tilstandsgrad 1, altså svake eller ingen avvik). Selgeren opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på det han vet om boligen) at det hadde kommet vann til isolasjonen ved et nedløp, og at dette var utbedret.

Etter overtakelsen kom det frem flere forhold:

• Isolasjonen i to yttervegger var full av vann. Det manglet dryppkant og fuktsikring nederst, slik at regnvann trakk opp bak pussen.
• Det luktet mugg i entréen, som var en tidligere garasje. Betonggulvet lå rett på grunnen uten fuktsperre.
• Det kom vann gjennom taket og ned i himlingen på badet. Papptekkingen hadde utettheter og var preget av slitasje.
• Stoppekranen (kranen som stenger vannet til boligen) lå innelukket i konstruksjonen og var ikke tilgjengelig. Det strider mot tekniske krav. Skulle det rettes, måtte hele badet rives og bygges opp på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 649 034 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente fra 26.3.21. Kostnadene var anslått slik: 154 813 kroner for fasaden, 71 875 kroner for entréen, 134 846 kroner for en midlertidig taktetting og 287 500 kroner for badet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente først og fremst at kjøperen hadde mistet kravet ved passivitet (å vente for lenge). Det viste til at det gikk to til tre år før saken ble fulgt opp etter den første reklamasjonen. Hvis kravet ikke var tapt, mente selskapet at det uansett ikke forelå en mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold var avgjørende.

For det første var kravet ikke tapt. Kjøperen reklamerte (varslet selger om feilen) allerede i 2018, og fulgte opp flere ganger etterpå. Hovedregelen er at en kjøper ikke må følge opp en reklamasjon som er gitt i tide, og passivitet er et snevert unntak. Sekretariatet fant at det gikk rundt ett år på det meste mellom henvendelsene, og nemnda så ikke at selskapet hadde behov for at saken ble avklart tidligere.

For det andre var det en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum (boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente). Kostnadene utgjorde 8,78 % av kjøpesummen, noe som oppfylte kravet til størrelse.

For det tredje talte kvaliteten på feilen for kjøperen. Badet var 11 år gammelt, og skaden skyldtes ikke alder eller slitasje, men at badet ikke oppfylte kravene til våtrom. Skjulte konstruksjonsfeil ligger normalt utenfor det en kjøper må regne med. Merknaden i rapporten om at det manglet drensåpning ble ikke sett på som en risikoopplysning, gitt TG 1. Selskapet hadde heller ikke kommentert stoppekranen, og nemnda kunne ikke selv vurdere om feilen kunne rettes på en annen måte. Stoppekranen alene kostet 287 500 kroner å rette, og den var nok til at kravet til vesentlighet var oppfylt.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 300 000 kroner. Nemnda gjorde et relativt stort fradrag for standardheving, fordi utbedringene ville gi nyere vegger, isolasjon og bad enn boligen hadde. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper som følger opp reklamasjonen med jevne mellomrom, ikke mister kravet bare fordi det går tid. Den viser også at et bad med god tilstandsgrad og et par år på baken ikke innebærer at skjulte byggefeil må godtas.

Samtidig viser den at delvis medhold gir langt mindre enn kravet. Når utbedringen gir nyere bygningsdeler, trekkes det fra for standardheving.

Kort oppsummert

• Fukt i vegger, mugglukt, lekkasje fra tak og innmurt stoppekran i en enebolig fra 1960.
• Kravet var ikke tapt ved passivitet, og stoppekranen alene var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 300 000 kroner i prisavslag mot et krav på 649 034 kroner.