Taklekkasje i selvbygd hytte fra 1989: selskapet vant frem (FinKN 2022-918)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1989, solgt "som den er" for 1,8 millioner kroner ved kontrakt fra 2018. Salgsoppgaven beskrev en hytte med godt og jevnlig vedlikehold. Tilstandsrapporten ga tak og takkonstruksjon TG 1 (best mulig tilstand), og badet fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Taksmannen skrev at badet var uten sluk, og selger opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at hun selv hadde laget badet i 2016.

Kjøperen hadde ikke kjøpt av selgeren direkte. Hytta ble solgt videre i 2017 til en mellommann, som igjen solgte den til kjøperen i 2018 med de samme salgsdokumentene. Kjøperen hadde selv vært med i budrunden i 2017. Etter overtakelsen lekket det gjennom taket på en påbygd del, og det ble funnet råte i en tømmervegg, fugeskum i tømmerknutene og et bad uten sluk og tett gulv.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 403 325 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende utbedringskostnadene. Kravet gikk mot forsikringsselskapet AmTrust International Underwriters DAC, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) til den første selgeren. Kjøperens sakkyndige mente den påbygde delen måtte rives og bygges opp igjen. Selskapets sakkyndige mente en enklere tetting av taket holdt, og kom til omtrent 129 438 kroner.

Selskapet mente først at kjøperen hadde reklamert for sent, og at selgeren ikke hadde holdt noe tilbake. Det pekte på at det var opplyst om ufaglært egeninnsats, og at det ikke var noen vesentlig avvik fra det kjøperen kunne vente.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det ikke sannsynliggjort at selgeren kjente til feilene. Hun hadde aldri opplevd lekkasje og kjente ikke til råten. Kjøperen kunne ikke vise at hun visste mer enn hun hadde sagt.

For det andre var det opplyst at hytta var bygget med betydelig egeninnsats. Nemnda viser til fast praksis om at en kjøper som får vite at arbeid er gjort av ufaglærte, har godtatt en risiko for feil og ufagmessige løsninger. Det skal mye til før slike feil regnes som et klart avvik fra det kjøperen kunne vente (§ 3-9 andre punktum). Badet var dessuten i tråd med det som var opplyst, med TG 2 og en merknad om at det manglet sluk.

For det tredje kunne kjøperen ikke stå sterkere enn mellommannen. Kravet kom under selgerens forsikring, og kjøperen har da samme rett som sin avtalepart, men ikke større. Mellommannen kjente selv til egeninnsatsen, og kjøperen hadde vært med i budrunden året før.

De øvrige punktene, råte og fugeskum, var av svært begrenset økonomisk betydning og hadde ikke ført til følgeskader. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om egeninnsats får stor vekt. Når det står at en bolig eller et bad er bygget av selger selv, kan kjøperen ikke uten videre kreve at arbeidet holder samme nivå som fagmessig utført arbeid. Da må kjøperen vise at selgeren kjente til konkrete feil. Saken viser også at når du kjøper via et mellomledd, kan du ikke få mer enn mellomleddet kunne kreve.

Selskapet vant frem, så kjøperen nådde ikke frem med kravet på 403 325 kroner.

Kort oppsummert

• Taklekkasje, råte og bad uten sluk i en fritidsbolig fra 1989 som selger hadde bygget selv.
• Det var opplyst om egeninnsats, og selgeren ble ikke vist å ha kjent til feilene.
• Selskapet vant frem, og kjøperens krav på 403 325 kroner førte ikke frem.