Bad og ventilasjon i leilighet fra 1991: ikke medhold (FinKN 2026-541)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treromsleilighet i Akershus fra 1991, solgt som den er for 3,8 millioner kroner. Kjøperen overtok 30. mars 2020. Annonsen fremhevet en moderne leilighet med topp standard og et pent flislagt bad. Saken ble behandlet etter avhendingslova slik den lød før lovendringen 1. januar 2022.

Tilstandsrapporten ga badet i hovedsak TG 1, men TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) for sluk og hovedkonstruksjon på grunn av alder. Badet var overflateoppusset i 2019 og 2020, og rapporten pekte på svakt fall mot sluket. Ventilasjonen fikk TG 2, med opplysning om at store deler av anlegget var oppgradert i 2016.

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om feil eller lekkasje ved våtrom. Selger opplyste at arbeid på badet var gjort både av faglærte og av ufaglærte, og at tettesjiktet ikke var fornyet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) i februar 2024, nesten fire år etter overtakelsen. Da var flere sakkyndige undersøkelser gjort. Takstfirmaet fant dårlig håndverk på badet og en ventilator på kjøkkenet som ikke var koblet til ventilasjonsanlegget. Kjøperen fikk et tilbud på 390 799 kroner for å rehabilitere badet og et på 56 250 kroner for ventilasjonen. I tillegg kom uttalelser om en lekkasje hos naboen i 2017 og om en vifte som ikke virket.

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 447 049 kroner, og dekning av sakskostnader og renter. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om lekkasjen og om ventilasjonen, og at badet burde vært i orden når faglærte hadde utført arbeidet. Utbedringskostnaden tilsvarte 11,7 prosent av kjøpesummen. Reklamasjonen kom rettidig, mente kjøperen, fordi det var først da de fagkyndige undersøkte at feilene ble kjent.

Selgers forsikringsselskap, HDI Global Specialty, mente at kjøperen hadde reklamert for sent. Det viste også til at det var gitt mange risikoopplysninger om badet, at løse fliser er en følge av alderen som var opplyst, og at ventilasjonsfeilen var synlig. Selskapet mente at det ikke forelå noen mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Nemnda mente at saken hadde et noe ufullstendig grunnlag, men at den ikke skulle avvises. Tre forhold var avgjørende.

For det første badet. Selger hadde opplevd en lekkasje, og hadde i utgangspunktet plikt til å opplyse om den. Men det var ikke dokumentert noe avvik ved badet på salgstidspunktet utover det som ble opplyst. En rørlegger hadde bare sagt at det var eldre tettesjikt under nye overflater, og det var opplyst ved salget. Det var ikke vist at sluket lekket, og løse fliser var ikke dokumentert. Rapporten kjøperen viste til, bestod bare av en plantegning og et pristilbud. At badet er modent for renovering, er ikke i seg selv en mangel når slukene var gitt TG 2 på grunn av alder. Badet hadde dessuten fungert i nesten fire år.

For det andre ventilasjonen. Kjøperen hadde ikke forklart hvordan og når feilen ble oppdaget, så det var uklart om reklamasjonen kom i tide. Uttalelsen fra styrelederen var datert over 7 måneder etter reklamasjonen. Selger hadde heller ikke skjult at det var arbeid gjort på ventilasjonen, og det var ikke dokumentert at selger kjente til de andre feilene.

For det tredje bevisbyrden. Det er kjøperen som må sannsynliggjøre mangelen. Kjøperen la ikke frem ny dokumentasjon etter sekretariatets vurdering (§ 3-7, § 3-8 og § 3-9 andre punktum). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøperen må dokumentere kravet grundig. En sakkyndig uttalelse må vise selve feilen og at den fantes ved salget. En plantegning og et pristilbud er ikke nok.

Den viser også at tid har betydning. Når det går nesten fire år før du reklamerer, blir det vanskeligere både å vise hva som var tilstanden ved salget og å forklare hvorfor du ikke oppdaget feilen tidligere.

Til slutt viser saken at tidligere lekkasjer hos selger ikke alene gir en mangel. Det må være dokumentert at den gjenværende tilstanden avviker fra det som ble opplyst.

Kort oppsummert

• Krav på 447 049 kroner for bad og ventilasjon i en leilighet fra 1991, fremmet nesten fire år etter overtakelsen.
• Nemnda mente at dokumentasjonen ikke sannsynliggjorde noen mangel, og at badets alder var opplyst.
• Kjøperen nådde ikke frem med kravet, og selskapet fikk medhold.