For sen reklamasjon i rekkehus fra 1971: ikke medhold (FinKN 2023-171)

Hva saken gjaldt

Boligen var en rekkehusleilighet på Østlandet, oppført i 1971 og solgt for 2 300 000 kroner. Kjøperen overtok i 2018. Salgsdokumentene varslet om mye. Tilstandsrapporten omtalte enkelte avvik og noe ufagmessig oppussing, og ga badet TG 2 (tilstandsgrad som viser middels kraftige tegn på svekket tilstand). Den nevnte løse og sprukne fliser, dårlig fall til sluk og manglende slukmansjett. I egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) opplyste selgeren at badet var pusset opp ved egeninnsats av ufaglærte, og at han hadde flyttet en stikkontakt på kjøkkenet. El-anlegget var ikke vurdert i rapporten.

Etter hvert som kjøperne pusset opp, fant de feil som de mente selgeren hadde gjort ufagmessig. I oktober 2020 sendte kjøperen skademelding til sitt eget forsikringsselskap. Der skrev kjøperen at det kunne være grunnlag for å kreve noe av forrige eier. Feilene gjaldt avløpsrør, bad, kjøkken og lysbrytere. I desember 2021 kom det også en el-kontroll som avdekket feil på el-anlegget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 268 125 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 25 000 kroner til juridisk hjelp. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler). Selskapet var AmTrust.

Selskapet mente først og fremst at kjøperen hadde reklamert for sent. Kjøperen sendte reklamasjon (melding om at det er feil) over bad og kjøkken i juni 2021, og over rør og el-anlegg i desember 2021. Kjøperen svarte at reklamasjonen kom rett etter at han forsto at feilene var store nok til et krav, og at selgeren hadde holdt tilbake viktige opplysninger om ufaglært arbeid.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til. Tre ting var avgjørende.

For det første kom reklamasjonen for sent for bad, kjøkken, rør og lysbrytere (§ 4-19). I skademeldingen fra oktober 2020 skrev kjøperen selv at det kunne være grunnlag for et krav mot forrige eier. Da begynte fristen å løpe. Reklamasjonene kom først 8 og 14 måneder senere. I rettspraksis regnes to måneder som vanlig, og tre måneder som ytterkanten. Nemnda mente at selgeren ikke kunne bebreides så sterkt at fristen kunne settes til side.

For det andre var reklamasjonen om el-anlegget i tide, siden feilene først ble oppdaget ved kontrollen i desember 2021. Likevel var det ikke klare holdepunkter for at selgeren kjente til feilene (§ 3-7). Feil på el-anlegg er ofte skjulte, og det var ikke dokumentert at de hang sammen med arbeid selgeren hadde gjort.

For det tredje var det ikke en vesentlig mangel (§ 3-9). Kjøperen var varslet om at badet hadde avvik og var pusset opp av ufaglærte. Mye av kostnaden gjaldt akkurat badet. Kostnadene for avløpsrør og el-anlegg var 22 500 og 20 625 kroner. Nemnda pekte på at misforholdet må være utvilsomt, og at en bolig fra 1971 ikke er feilfri på alle punkter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å reklamere kan begynne å løpe tidligere enn du tror. Det er nok at du forstår at selgeren kan være ansvarlig. Du trenger ikke å kjenne årsaken eller ha alle rapportene klare. En kort melding som sier hvordan feilen viser seg, er nok til å reklamere.

Den viser også at risikoopplysninger om ufaglært arbeid og om avvik på badet gjør det vanskelig å få medhold senere. Feil som ligger innenfor det du ble varslet om, regnes som en risiko du har akseptert.

Kort oppsummert

• Rekkehus fra 1971 med ufagmessig arbeid på bad, rør og el. Kravet var 268 125 kroner.
• Nemnda mente at kjøperen reklamerte for sent, at selgerens kunnskap om el-feilene ikke var sannsynliggjort, og at avviket ikke var vesentlig.
• Kjøperen fikk ikke medhold.