Fukt, mugg og sopp etter boligkjøp: nemndas vurdering

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet 216 saker om fukt, mugg og sopp fra 2022 til 2026. I 9 saker fikk kjøper medhold, i 74 saker delvis medhold og i 133 saker ikke medhold. Kjøper fikk dermed helt eller delvis medhold i 38 prosent. I 23 saker var nemnda delt (dissens, det vil si at et medlem stemte annerledes enn flertallet).

Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp med fuktskader. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det han krevde. Median krav var 319 772 kroner. Antall saker per år var 2022: 40 saker; 2023: 37 saker; 2024: 45 saker; 2025: 67 saker; 2026: 27 saker (så langt for 2026).

Hver avgjørelse sier selv hvilken versjon av avhendingslova tvisten reguleres av. FinKN 2023-347 sier at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22, mens FinKN 2024-548 sier at den reguleres av avhendingslova etter lovendringen. Sjekk derfor alltid hva den enkelte avgjørelse selv oppgir.

Når kjøper fikk medhold

Kjøper fikk noe i sakene der skaden var av en type eller et omfang som ikke var påregnelig ut fra det selger og rapportene hadde sagt, eller der selger burde ha sett og opplyst om den.

FinKN 2022-548, enebolig fra 1961. Kjøper fant barksopp på loftet og krevde prisavslag (en nedsettelse av kjøpesummen) på 180 643 kroner. Selger hadde brukt loftet til lagring og sa at de ikke hadde sett soppen. Takstmannen hadde ikke kommet inn på loftet. Nemnda mente soppangrepet hadde laget så omfattende og uvanlige merker i panelet at selger måtte ha sett dem, og at selger skulle ha opplyst om dem selv om han var usikker på hva de betydde. Kjøper fikk delvis medhold. Prisavslaget ble satt til 90 000 kroner, etter et fradrag på omtrent 50 prosent fordi nytt panel er en standardheving.

FinKN 2023-347, tomannsbolig fra 1937. Salgsdokumentene ga mange risikoopplysninger (opplysninger om at noe kan svikte). Drenering og rom under terreng måtte regnes med å bli oppgradert, og skjulte feil kunne forekomme. Etter overtakelsen fant kjøper ekte hussopp i kjelleren og krevde 645 757 kroner. Nemnda mente kjøper måtte regne med utbedringer i kjelleren, men at ekte hussopp er en alvorlig mangel, og at angrepet var aktivt med stort skadeomfang. Kjøper fikk delvis medhold, og prisavslaget ble satt til 300 000 kroner, inkludert et skjønnsmessig beløp for restlyte (en ulempe som blir igjen etter utbedring).

FinKN 2024-548, enebolig fra 2000. Kjøper fant mugg og svertesopp i himlingen på et soverom da et klesskap ble tatt ned, og krevde 33 700 kroner. Tilstandsrapporten hadde gitt ventilasjon og innvendige overflater TG 2 (tilstandsgrad 2, middels kraftige symptomer på svekkelse), men opplysningene gjaldt ikke soverommet, og selger hadde svart nei på spørsmål om sopp og råte. Nemnda var noe i tvil, men mente kjøper ikke med rimelighet kunne forvente mugg og svertesopp der. Kjøper fikk medhold og prisavslaget ble satt til 33 700 kroner, uten fradrag for standardheving fordi utbedringen var lokal.

Når kjøper tapte

I 133 av 216 saker fikk kjøper ikke medhold. To saker viser hvorfor.

FinKN 2022-77, leilighet fra 1934. Kjøper fant mugg- og råteskader i veggene og mente selger hadde malt over dem. Kravet var 174 000 kroner. Selger hadde bare opplyst om muggsopp i fugene på badet. Nemnda fant ikke godtgjort at selger kjente til skadene, og la til grunn at de kunne ha vært skjult bak tapet og puss. Utbedringskostnaden lå under den nedre delen av det nemnda normalt krever for å regne en mangel som vesentlig, og skadene skyldtes i hovedsak alderen og eldre byggeskikk i en uisolert konstruksjon fra 1934. Selskapet fikk medhold.

FinKN 2022-347, småbruk med bolig antatt oppført i 1951. Under oppussing kom det frem råteskader etter taklekkasje, og kjøper krevde 162 206 kroner. Tilstandsrapporten hadde gitt vegger, vinduer, takkonstruksjon og taktekking TG 2 og opplyste om noe råte i kledning og vindski, mulig lekkasje og behov for oppgradering. Nemnda mente takstmannen hadde gjort de undersøkelsene man kunne forvente, og at det ikke var noe vesentlig avvik mellom det kjøper kunne forvente og boligens tilstand. Selskapet fikk medhold.

Hva som avgjør

• Om selger visste eller burde sett. Synlige merker på steder selger har brukt, kan tale for kjøper. Skjulte skader uten holdepunkter for kunnskap gjør det ikke.
• Hva rapportene sa om risiko. TG 2 og TG 3, omtale av kondens, ventilasjon og risikokonstruksjoner svekker kjøpers forventninger, men ikke alltid nok, som FinKN 2023-347 og FinKN 2024-548 viser.
• Alder og byggemåte. Skader som følger av alder og eldre byggeskikk regnes ofte som påregnelige.
• Type og omfang. Ekte hussopp og store, aktive angrep veier tyngre enn mindre lokale skader.
• Utbedringskostnaden og utmålingen. Størrelsen på kostnaden betyr noe for om avviket er vesentlig, og prisavslaget settes ofte lavere enn kravet.

Kort oppsummert

• Nemnda har behandlet 216 saker om fukt, mugg og sopp, og kjøper fikk helt eller delvis medhold i 38 prosent.
• Kjøper får oftest noe når skaden var alvorlig eller uventet i forhold til opplysningene, eller når selger burde ha sett den.
• Kjøper taper oftest når skaden passer med alderen og risikoopplysningene, eller når det ikke kan vises at selger kjente den.
• Prisavslaget blir ofte lavere enn kravet.