Ekte hussopp i kjeller i tomannsbolig fra 1937: delvis medhold (FinKN 2023-347)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hel tomannsbolig over fire plan i Rogaland, oppført i 1937. Den ble solgt som den er for 7,3 millioner kroner og overtatt 16. november 2021. Tilstandsrapporten registrerte 20 punkter med TG 2 og 4 punkter med TG 3. TG 2 betyr tegn til svikt, og TG 3 betyr kraftige symptomer på svikt. Mange av punktene gjaldt kjelleren, blant annet grunnmur, drenering, konstruksjon og fuktmåling. Takstmannen skrev at drenering og rom under bakken måtte regnes som noe som skulle oppgraderes, at kondens kunne forekomme, og at skjulte feil kunne finnes i konstruksjonen.

I egenerklæringen (selgers eget skjema) svarte selger nei på spørsmål om kjennskap til fukt, sopp og råte i underetasjen. Han opplyste at det tidligere hadde vært litt vanninntrengning i en vegg på kjøkkenet i første etasje.

Den 12. juni 2022 oppdaget kjøperne omfattende soppvekst innerst i kjelleren, både på gulv og vegger. Bygningssakkyndige mente det var ekte hussopp. Skaderapporten pekte på at det var sprekker i ringmuren (grunnmuren) der soppen hadde oppstått, og at soppen minst hadde vokst i fire år. Bad, gang, soverom og stue i kjelleren var berørt.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 645 757 kroner, som var utbedringskostnaden en takstmann anslo. Skaderapporten fra kjøpernes side lå på 651 707 kroner. De mente det ikke skulle trekkes noe fra, siden kjelleren så fin ut med panel og parkett.

Selskapet, Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at boligen var 85 år gammel, at kjelleren hadde fått mange advarsler, og at selger ikke kunne bære risikoen for at det utviklet seg sopp og råte etter overtakelsen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperne medhold, og nemnda tiltrådte. Nemnda skrev at vurderingen var vanskelig. Tre forhold veide tyngst.

For det første kan en bolig solgt som den er bare ha en mangel hvis den er vesentlig dårligere enn kjøperen hadde grunn til å vente (§ 3-9 andre punktum). Nemnda mente at størrelsen på utbedringen var stor nok, og selskapet bestred ikke det.

For det andre var risikoopplysningene mange, og det var påregnelig at kjelleren måtte utbedres. Men nemnda la avgjørende vekt på at ekte hussopp regnes som en alvorlig feil ved et hus. Ingen av opplysningene tydet på sopp.

For det tredje var angrepet aktivt og skadeomfanget stort. I saker der kjøperne har tapt, har soppen ofte vært uten aktivitet og skaden liten. Sekretariatet pekte også på at kjøperne må opplyse om soppen ved et videresalg, selv om den saneres. Da blir det igjen en varig ulempe (restlyte).

Prisavslaget (§ 4-12) ble satt til 300 000 kroner. Det ble gjort fradrag for standardheving og forlenget levetid, og beløpet inkluderer et skjønnsmessig fastsatt restlyte. Utbedringskostnadene omfattet ikke drenering eller utvendig fuktsikring. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at mange risikoopplysninger ikke alltid stenger for et krav. Hvis feilen er alvorligere enn det som ble beskrevet, kan den likevel være en vesentlig mangel. Ekte hussopp er et eksempel, særlig når den er aktiv og omfattende.

Saken viser også at prisavslaget ikke automatisk blir lik hele utbedringskostnaden. I en gammel bolig trekkes det fra for at kjøperen får nyere og bedre løsninger. Her ble beløpet mindre enn halvparten av kravet.

Kort oppsummert

• Kjøperne fant aktiv, ekte hussopp i kjelleren i en tomannsbolig fra 1937 som var solgt med mange risikoopplysninger.
• Nemnda mente sopp var en vesentlig mangel, men fradrag for standardheving og restlyte ble tatt med i beløpet.
• Kjøperne fikk delvis medhold. Prisavslaget ble 300 000 kroner av et krav på 645 757 kroner.