Lekkasje under garasje, for sen reklamasjon: ikke medhold (FinKN 2025-314)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1969, solgt «som den er» for 15,32 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev en stor, nyoppusset familiebolig som var totaloppusset innvendig. Garasjen lå over en utvendig bod og deler av huset, og fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) med merknad om at eldre garasje krever vedlikehold. Tilstandsrapporten sa at boden under garasjen ikke var inspisert.

I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) hadde selger opplyst om en gammel lekkasje rundt pipen, men ikke noe om stedet under garasjeinnkjøringen. Det kom senere frem at rapporten fra selgers eget kjøp i 2020 nevnte fukt og rustflekker under garasjedekket.

Kjøperen overtok i august 2021 og reklamerte i oktober 2022. Kjøperen skrev at vann kom gjennom betongen og førte med seg rust, og at dette ble oppdaget allerede vinteren 2021 og 2022. Området var dessuten nymalt ved overtakelsen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger (§ 3-7) og hadde tildekket skaden med sparkel og maling. Da kunne selskapet ikke påberope at reklamasjonen kom for sent (§ 4-19 tredje ledd). Kjøperen mente uansett at fristen ikke var oversittet, fordi omfanget først ble tydelig over tid. Størrelsen på kravet var ikke avklart.

HDI Global Specialty, som hadde boligselgerforsikringen, mente at kjøperen hadde oppdaget forholdet vinteren 2021 og 2022 og reklamert først i oktober 2022. Selger hadde opptrådt lojalt og bare malt over rustflekker med rusthemmende maling.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, med tvil. Nemnda kom til motsatt resultat.

Reklamasjonsfristen: Reklamasjon skal skje innen rimelig tid, og grovt sett regnes det som inntil tre måneder etter at kjøperen oppdaget eller burde oppdaget forholdet. Nemnda la vekt på det kjøperen skrev i selve reklamasjonen: at forholdet ble avdekket allerede vinteren før. Vinteren slutter senest i april, om lag seks måneder før reklamasjonen. Senere forklaringer, der kjøperen sa at omfanget først kom over tid, fikk mindre vekt fordi de var skrevet etter at selskapet avslo.

Selgers opptreden: Nemnda mente at det ikke var holdepunkter for at selger var så klanderverdig at unntaket i § 4-19 tredje ledd slo inn. Selger hadde bodd kort tid i huset og forklarte at han ikke hadde merket lekkasje. Rapporten fra forrige salg nevnte noe rust og fukt, men ikke i nærheten av de store vannmengdene kjøperen beskrev.

Bevisene: Nemnda behandler saken skriftlig, og pekte på at dette spørsmålet ofte belyses best ved muntlig bevisføring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor mye ordlyden i den første reklamasjonen betyr. Det du skriver om når du oppdaget feilen, blir lagt til grunn senere, og senere endringer får mindre vekt.

Merker du et symptom, bør du melde fra raskt, også om du ikke kjenner hele omfanget. Reklamasjon kan om nødvendig utvides senere.

Kort oppsummert

• Kjøperen reklamerte på lekkasje under garasjeinnkjøringen i oktober 2022, men skrev selv at den ble oppdaget vinteren før.
• Nemnda mente reklamasjonen kom for sent, og at selger ikke var klanderverdig nok til å oppheve fristen.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.