Lekkasje i garasje i bolig fra 1966: ikke medhold (FinKN 2023-571)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1966 med garasje fra samme år, bygget inn i terrenget. På garasjetaket stod en redskapsbod fra 2017, som selgeren hadde bygget selv. Boligen ble solgt «som den er» for 3,3 millioner kroner og overtatt i desember 2021.

Salgsdokumentene sa at garasjen var av enkel standard og tidvis kunne være noe fuktig. I egenerklæringen skrev selgeren at det var noe fukt i garasjen og at malte flater kondenserte. Selgeren svarte nei på spørsmål om utettheter i garasjen. Drenering var oppgitt som ukjent, med en utbedring på øvre side rundt 1986. Det stod også at boden var bygget ved egeninnsats.

I januar 2022 kom det en stor lekkasje. Vann trengte inn mellom garasjetaket og bakveggen, og ved mildvær rant det vann fra taket innvendig. Det viste seg at garasjetaket manglet taktekking, at fuktsikringen utenfor garasjen ikke fungerte, og at boden var flyttet omtrent 0,7 meter fra naboens vegg etter at verditaksten var gjort. Glipen slapp inn regn og smeltevann.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 182 659 kroner i prisavslag eller erstatning, pluss 124 437 kroner til takst og juridisk bistand og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente selgeren måtte kjenne til langt større fuktproblemer enn han hadde opplyst om. Selgeren hadde bygget boden selv og kjente derfor bygningen godt. Kjøperen hevdet også at selgeren under visningen hadde sagt at garasjen var helt tett og at fukten bare var kondens. Alternativt mente kjøperen at boligen var vesentlig dårligere enn forventet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selgeren hadde ikke kjent til lekkasjer og hadde opplyst om det han visste. Selskapet mente også at skader i en så gammel garasje måtte påregnes.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og la vekt på fire ting.

For det første garasjens alder. Den var 55 år. Når alder på taktekking og drenering ikke er oppgitt, regnes de som like gamle som bygningen. Kjøperen måtte dermed regne med at behov for vedlikehold kunne komme.

For det andre opplysningene. Salgsdokumentene sa at garasjen var enkel og tidvis fuktig. Det var bare gjort en verditakst (en enklere vurdering enn en tilstandsrapport), som ikke utelukket skjulte skader.

For det tredje redskapsboden. Egeninnsats og ufaglært arbeid var opplyst, og da tar kjøperen risikoen for feil utførelse, selv om boden bare var fire år gammel.

For det fjerde beviskravet. For å få medhold etter §§ 3-7 og 3-8 (selgeren har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger) må det finnes klare holdepunkter for at selgeren kjente til mer. Nemnda behandler saker skriftlig og kunne ikke vurdere hva som ble sagt på visningen. Selgeren bestred at han kjente til hullet i taket. Kostnadene lå over 11 prosent av kjøpesummen, men det avgjorde ikke, fordi en slik skade ikke var uventet i en gammel garasje (§ 3-9 andre punktum).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at muntlige utsagn fra visningen er vanskelige å bruke uten dokumentasjon. Den viser også at opplysninger om fukt og enkel standard i en eldre bygning kan gjøre en lekkasje påregnelig, selv om skaden er stor. Ufaglært arbeid som er opplyst om, gir kjøperen risikoen for feil.

Den at selgeren flyttet boden etter takseringen, var ikke nok til å vise at selgeren kjente til lekkasjen.

Kort oppsummert

• Lekkasje i en 55 år gammel garasje uten taktekking, med en flyttet redskapsbod ovenpå.
• Nemnda fant ikke mangel: alder og fuktopplysninger talte imot, og det manglet klare bevis for at selgeren kjente til problemet.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 182 659 kroner.