Fukt i taket i dødsbo-leilighet fra 1961: ikke medhold (FinKN 2023-455)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toroms leilighet fra 1961, i andre etasje i en firemannsbolig på Østlandet, med eget disponibelt loft. Den ble solgt som dødsbo (boet etter en avdød person) «som den er» for 3 250 000 kroner, med kontrakt datert 15.6.16. Siden det var et dødsbo, ble egenerklæringen (selgerens skjema om boligen) ikke fylt ut.

Verdi- og lånetaksten sa at det måtte forventes oppussing og oppgraderinger. Den sa også at loftet var isolert og delvis innredet etter byggeåret, men at det var ukjent når. Takstmannen skrev at han ikke kjente konstruksjonen på loftet når det gjaldt lufting, vindtetting, dampsperre og isolasjon. Han la til at dampsperren (plasten som hindrer fuktig luft fra å trenge opp i isolasjonen) ikke var montert tilfredsstillende tett, og at luftingen av taket var ukjent. Han hadde ikke inspisert selve taket.

I september 2019 klaget kjøperen på en lekkasje ved pipen. Selskapet avslo. I april 2021, omtrent fem år etter overtakelsen, meldte kjøperen fra om fukt- og soppskader i takkonstruksjonen som følge av manglende lufting og svikt i dampsperren. Kjøperens rapporter pekte på mugg og enkelte råteskader, med årsak i mangelfull lufting og dampsperre da loftet ble innredet, i tillegg til en takkelasje.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 185 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på takstmannens anslag over utbedringskostnadene. Kjøperen mente at boligen var i vesentlig dårligere stand enn han kunne vente (§ 3-9).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente først og fremst at kjøperen hadde mistet kravet ved å vente for lenge. Subsidiært, altså som et alternativ, mente selskapet at det ikke var noen vesentlig mangel, siden taksten hadde gitt opplysninger om dampsperren.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det, enstemmig. Nemnda tok ikke stilling til om kravet var tapt ved passivitet, men mente at det ikke var en vesentlig mangel. Tre forhold veide tungt.

For det første var boligen gammel. Taket var over 55 år gammelt da leiligheten ble solgt, og salgsoppgaven sa at det måtte forventes oppussing og oppgraderinger. Det er ikke upåregnelig at en så gammel takkonstruksjon trenger utbedring.

For det andre var det gitt en tydelig risikoopplysning. Taksten sa at dampsperren ikke var tett nok, og at konstruksjonen på loftet var ukjent. Skaden hadde en sammensatt årsak, men det var nettopp slike svakheter taksten hadde pekt på.

For det tredje var boligen solgt som dødsbo. Selgeren hadde begrenset kjennskap til huset, og det var ikke fylt ut egenerklæring. Ifølge nemndas praksis tar kjøperen ved kjøp av dødsbo en større risiko for at det kan finnes feil. Kjøperens nye uttalelse fra en håndverker om at isoleringen var feil utført, endret ikke dette.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperen fikk ikke medhold. Saken viser at det er vanskelig å få gjennom et krav mot et dødsbo, fordi selgeren ikke kan vite mye om boligen. Kjøperen bærer da mer av risikoen.

Den viser også at en takst som nevner en svakhet og sier at noe er ukjent, kan bli brukt mot kjøperen etterpå. Hvis taksten sier at en dampsperre er dårlig eller at konstruksjonen er ukjent, kan du ikke regne med at alt er i orden.

Til slutt viser saken at tid teller. Kjøperen meldte om skader knyttet til taket først om lag fem år etter overtakelsen, og selskapet mente at kravet var tapt på grunn av det. Nemnda tok ikke stilling til det spørsmålet.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en leilighet fra 1961, solgt som dødsbo, fant fukt og sopp i takkonstruksjonen og krevde 185 000 kroner.
• Taksten hadde nevnt at dampsperren ikke var tett nok og at luftingen var ukjent, og boligen var gammel.
• Nemnda mente at det ikke var en vesentlig mangel, og ga selskapet medhold.