Kjellerareal, fukt og snøfangere i bolig fra 1920: ikke medhold (FinKN 2024-853)

Hva saken gjaldt

Boligen var nedre halvpart av en tomannsbolig fra 1920, seksjonert i 1991. Den ble solgt «som den er» for 1,65 millioner kroner ved kontrakt fra juni 2021. Salgsprospektet oppga cirka 90 kvadratmeter primærrom (P-rom, altså rom til opphold) og advarte om fuktinnsig og manglende avtrekk i vaskerommet i kjelleren. Tilstandsrapporten ga kjelleren TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og nevnte lite utlufting. Selger hadde i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyst at grunnvann rant inn på vaskerommet.

I 2023 skulle kjøperen selge boligen videre. Da tok en ny takstmann en annen inndeling av kjelleren. Et rom på 9,8 kvadratmeter, som gikk som gang mellom trapp, vaskerom og boder, ble nå regnet som sekundærrom (S-rom, som lager og bod). Den nye rapporten viste også høy luftfuktighet, råte i en bunnsvill og manglende snøfangere. Boligen ble videresolgt for 1,76 millioner kroner, etter at den var lagt ut for 1,89 millioner kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 298 700 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake): 161 700 kroner for manglende primærrom, 100 000 kroner for fukt i kjeller, 7 000 kroner for ventilasjon og 30 000 kroner for snøfangere. Boligselgerforsikringen (forsikring selger har tegnet, som kjøper kan kreve mot) ble stilt til ansvar.

Selskapet mente arealet var riktig beskrevet, at det var reklamert for sent på ventilasjonen (reklamasjon er meldingen til selger om at man mener det er en mangel), og at det ellers ikke var grunnlag for ansvar. Selskapet la frem en uttalelse fra den opprinnelige takstmannen og en ny vurdering fra en annen takstmann, som begge mente rommet var riktig regnet som gang.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at det ikke var noen mangel, og la vekt på tre ting.

For det første arealet. Om et rom er primær- eller sekundærrom beror på takstmannens skjønn, og det er bruken på befaringsdagen som teller. Nemnda kunne bare gripe inn hvis skjønnet var uforsvarlig eller klart feil. Rommet fungerte både som gang og som lager, og det var vanskelig å si at det ene var viktigere enn det andre. Da kunne ikke nemnda si at rommet var feilvurdert.

For det andre fukten og ventilasjonen. Kjøperen hadde fått vite om fuktinnsig, manglende avtrekk og lite utlufting. Advarslene var så tydelige at det ikke var en mangel at problemene senere viste seg (§ 3-7 og § 3-8).

For det tredje at det ikke var noe klart misforhold mellom boligens tilstand og det kjøperen kunne regne med (§ 3-9 andre punktum). Kjøperen hadde fått beskjed om fukt i kjelleren, og takutstyret var eldre enn normal levetid.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tydelig risikoopplysning i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten kan gjøre at senere fukt ikke regnes som mangel. Den viser også at rom som kan tolkes på flere måter, er vanskelig å angripe. En ny og strengere takst to år senere er ikke i seg selv bevis for at den første var feil. Nemnda pekte dessuten på at kravene til undersøkelser og utstyr har endret seg over tid.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde prisavslag for kjellerareal, fukt, ventilasjon og snøfangere i en tomannsbolig fra 1920.
• Nemnda mente rommet var riktig regnet som primærrom, og at fukten og ventilasjonen var godt nok opplyst.
• Selskapet fikk medhold. Avgjørelsen var enstemmig.