Fukt i kjeller og el-feil i bolig fra 1947: delvis medhold (FinKN 2023-667)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1947. Den ble solgt «som den er» for 8,4 millioner kroner og overtatt 27.5.21. Salgsprospektet beskrev en enebolig med god standard. Det ble opplyst at kjelleren var rehabilitert i årene 2014 til 2016, og at badet i kjelleren var rehabilitert i 2017.

Selgeren hadde også fortalt om forhøyede fuktverdier i dusjsonen på badet i kjelleren. Dette var undersøkt av en sakkyndig før salget, og selgeren mente at fukten skyldtes en sprekk i en fuge som var reparert. Drenering og vegger mot grunn fikk tilstandsgrad 2 (avvik som kan kreve tiltak), henholdsvis på grunn av alder og fordi konstruksjonen regnes som risikofylt.

Etter overtakelsen fant kjøperen store fuktskader i underetasjen. De skyldtes blant annet avvik i arbeidet ved renoveringen av kjelleren, og en lekkasje fra kjøleskapet. En el-takstmann fant dessuten alvorlige avvik ved el-anlegget. Underetasjen ble vurdert som ubeboelig på grunn av svært høye nivåer av muggsopp i luften.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Saken gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger når det er en mangel). Kjøperen krevde 918 753 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning, blant annet for utbedring og takstutgifter. Kjøperen hadde høye forventninger til standarden, både i boligen og i underetasjen.

Selskapet avslo. Det mente at skadene var noe kjøperen måtte regne med når man ser på opplysningene ved salget, og at kjelleren ikke var godkjent som oppholdsrom. Det mente også at feil norm var brukt for å vurdere det gamle el-anlegget.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at forholdene samlet var en vesentlig mangel, og nemnda tilsluttet seg i det vesentlige. Tre ting veide tyngst.

For det første størrelsen. Kravet tilsvarte 10,9 % av kjøpesummen. Selv om deler av kostnadene måtte kjøperen regne med, var avviket uansett over den veiledende grensen for en vesentlig mangel.

For det andre el-anlegget. El-takstmannen beskrev feil i alle etasjer og mente at deler var brannfarlige og potensielt livsfarlige. Selskapet la ikke frem noen fagkyndig uttalelse som motsa dette, og nemnda la vurderingen til grunn.

For det tredje kjelleren. Skadene skyldtes i hovedsak feil ved den nyere renoveringen, ikke bare alder, og det var noe kjøperen ikke kunne forvente. Alle rommene i underetasjen var berørt. Risikoopplysningene om alder og oppbygging og opplysningen om at kjelleren ikke var godkjent, endret ikke det.

Prisavslaget ble satt til 650 000 kroner, inkludert takstutgiftene. Nemnda gjorde fradrag for at kjøperen måtte regne med at deler av el-anlegget var eldre, at badet får lengre levetid, og at det ble gitt risikoopplysninger om kjellerveggene og fuktsikringen. Utmålingen var skjønnsmessig. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gammel bolig ikke fritar selger for ansvar når skadene skyldes nyere arbeid som ble beskrevet som rehabilitering. Risikoopplysninger om alder rekker kort når feilen ligger i arbeid som var gjort ganske nylig.

Feil på el-anlegget som gjelder liv og helse, får stor vekt. Vil du bestride en fagkyndig vurdering, må du legge frem en annen fagkyndig vurdering.

Kravet ble ikke fullt ut innfridd. Prisavslaget ble lavere enn kravet fordi noe av utbedringen ga kjøperen en bedre bolig, og fordi noe var påregnelig.

Kort oppsummert

• Fukt og muggsopp i kjelleren etter feil renovering, og alvorlige feil på el-anlegget i en bolig fra 1947.
• Nemnda mente at forholdene samlet var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 650 000 kroner av 918 753 kroner som var krevd.