Fukt i multimur-kjeller i enebolig fra 1977: delvis medhold (FinKN 2023-602)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1977, med tilbygg fra 1988. Den ble solgt «som den er» for 9,05 millioner kroner og overtatt i desember 2019. Ved salget ble det opplyst at dreneringen var fra 1989. Tilstandsrapporten ga dreneringen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og pekte på at den hadde passert normal levetid for utskifting. Rapporten nevnte også multimur (grunnmur med isolerte elementer på innsiden) og utforede kjellervegger som et kritisk punkt for fukt. Fuktmålingene ga likevel ikke unormale utslag, og ytterveggene fikk TG 1.

Kort tid etter overtakelsen fjernet kjøperen en list og fant merker etter vann. Da badet ble åpnet, kom det frem mer fukt, råte og muggsopp. Senere undersøkelser viste at skadene i underetasjen hadde utviklet seg over mange år, trolig helt fra byggeåret.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 828 935 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss kostnader til takst og juridisk bistand og forsinkelsesrenter. Kravet bygget på at boligen hadde en vesentlig mangel, og at den som laget tilstandsrapporten hadde målt for dårlig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste at det var en mangel. Det mente at dreneringens alder og risikoopplysningene om multimur gjorde skadene påregnelige. Selskapet mente også at skadene skyldtes vanlig slitasje. Kostnader til takst og juridisk bistand kunne etter selskapets syn bare kreves som erstatning, og det var det ikke grunnlag for.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-9 andre punktum (boligen avviker så mye fra det kjøperen kunne vente, at avviket regnes som vesentlig). Fire forhold veide tyngst.

For det første kostnadene. Utbedringen ble anslått til omtrent 19 % av kjøpesummen. Det er klart over det nivået som vanligvis tilsier en vesentlig mangel.

For det andre opplysningene ved salget. Nemnda mente at kjøperen kunne måtte regne med å skifte drenering på grunn av alderen. Men risikoopplysningene forklarte ikke at fukt i multimur betyr at hele elementene må rives, og at fukten er vanskelig å finne med enkle målinger. Bildet av boligen ble derfor misvisende.

For det tredje årsaken. Nemnda mente det var mest sannsynlig at dreneringen var mangelfull fra starten, ikke bare utslitt. Det er mer uventet for en kjøper enn naturlig slitasje.

For det fjerde tidspunktet. Skadene kom frem like etter overtakelsen, og de var så særegne at kjøpere flest ikke ville regnet med dem.

Likevel ble det bare delvis medhold. Nemnda la kjøperens kostnadstall til grunn, men trakk fra en andel fordi kjøperen får ny drenering og en oppgradert grunnmur. Prisavslaget ble satt til 880 000 kroner, inkludert 35 358 kroner til rapporter. I tillegg fikk kjøperen 80 496 kroner i erstatning for juridisk bistand, fordi nemnda mente forholdet lå innenfor selgerens kontrollansvar (§ 4-14). Selgerens takstmann kunne ha funnet fuktskadene ved befaringen. Egenandelen på 4 000 kroner ble ikke tilkjent, siden kjøperen får den refundert gjennom sin egen forsikring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at generelle risikoopplysninger om alder og byggemåte ikke automatisk fritar for ansvar. Hvis opplysningene gir et beroligende inntrykk, for eksempel at fuktmålingene var normale, og skadene likevel viser seg å være omfattende og gamle, kan boligen anses som vesentlig dårligere enn forventet.

Saken viser også at et stort krav sjelden går igjennom i sin helhet. Når utbedringen gir kjøperen noe bedre enn det som opprinnelig var solgt, trekkes en andel fra. Det kalles standardhevingsfradrag.

Kort oppsummert

• Skjulte fukt-, råte- og muggsoppskader i underetasjen med multimur og en drenering fra 1989.
• Nemnda fant en vesentlig mangel fordi utbedringen kostet omtrent 19 % av kjøpesummen, og opplysningene ved salget var misvisende.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 880 000 kroner i prisavslag og 80 496 kroner i erstatning, mot et krav på 1 828 935 kroner.