Fukt og råte i bod i tilbygg fra 2014: ikke medhold (FinKN 2025-729)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i kjede i Akershus, oppført i 1983 og bygget ut i 2014 med inngangsparti, soverom og boder i underetasjen. Den ble solgt «som den er» for 6,375 millioner kroner i november 2019. Salgsoppgaven beskrev en bolig med normalt god standard.

Tilstandsrapporten ga drenering og bearbeidet terreng TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte drenering fra byggeåret, at det manglet helling på terrenget bort fra huset, og at dette ga økt fuktpress. Bodene i tilbygget var ikke særskilt omtalt. I egenerklæringen svarte selger nei på spørsmål om fukt og drenering, og opplyste at faglærte hadde bygget tilbygget i 2014.

Etter overtakelsen fant kjøperen fukt og konstruksjonsfeil i en bod i tilbygget, i forbindelse med et skadedyrsproblem. En skaderapport fra 2024 pekte på vann som trengte inn utvendig, på manglende ventiler i bodene og på feil ved fuktsperre og grunnmurspapp, alt trolig på grunn av håndverksfeil i 2014. Kjøperen reklamerte i juni 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 212 394 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet var kjøperens eget overslag over utbedringen, med ventilasjon, maling, tømrerarbeid, elektriker og murer. Deler av arbeidet var alt dekket av kjøperens bygningsforsikring, og det ble trukket fra. Kjøperen mente at fuktskaden var en vesentlig mangel (en feil som gir rett til for eksempel prisavslag), fordi det ikke var gitt risikoopplysninger om boden.

Boligselgerforsikringen (selgers ansvarsforsikring), HDI Global Specialty, avviste kravet. Selskapet mente at kjøperen ikke hadde vist hva som var nødvendig og rimelig utbedring, og at kravet delvis var en oppgradering. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga også selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente at kjøperen ikke hadde dokumentert en vesentlig mangel, og pekte på tre ting.

For det første manglet en fagkyndig vurdering av hva som var nødvendige kostnader for fuktproblemet alene. Kravet inneholdt ventilasjonsanlegg, varmekabler og en skjønnsmessig andel av innvendig arbeid. Tilbudene omtalte arbeid som var ønsket, ikke nødvendig. Kjøperen bærer bevisbyrden, og siden nemnda behandler saker skriftlig, må dette sannsynliggjøres med dokumenter.

For det andre utgjorde kostnadene ifølge kjøperens eget anslag 4,7 % av kjøpesummen. Tilbygget var 6 år gammelt ved salget, og det var ikke grunnlag for å senke terskelen for vesentlighet noe særlig. Rapporten hadde også nevnt avvik ved drenering og terreng.

For det tredje kreves det at misforholdet mellom boligens stand og det kjøperen kunne regne med, er utvilsomt. Slik saken var opplyst, var ikke misforholdet åpenbart.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav trenger tydelig dokumentasjon av hva som må gjøres for å rette feilen, ikke hva du ønsker. En fagkyndig vurdering som skiller nødvendig utbedring fra oppgradering, gjør kravet sterkere. Ligger kostnadene lavt i forhold til kjøpesummen, er det vanskelig å få medhold i at avviket er vesentlig.

Kort oppsummert

• Fukt og råte i en bod i et tilbygg fra 2014, oppdaget først i 2024.
• Nemnda mente kostnadene ikke var godt nok dokumentert, og at avviket ikke var vesentlig.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.