Drenering og fukt i kjeller i rekkehus fra 1955: delvis medhold (FinKN 2025-303)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus på Vestlandet fra 1955, med tilbygg fra 1999. Det ble solgt «som det er» for 3,68 millioner kroner og overtatt 15.4.21. Tilstandsrapporten ga dreneringen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte at det ikke var synlig grunnmursplast rundt tilbygget, og at dreneringen ikke kunne ses. Den advarte også om at innredede rom under terreng har større risiko for skjulte feil.

Selger hadde fylt ut egenerklæringen (selgerens skjema om det han vet om boligen). Han svarte nei på spørsmål om problemer med drenering og fukt i kjelleren, og nei på om ufaglærte hadde gjort arbeid som normalt skal gjøres av faglærte, blant annet på drenering. Han opplyste at tilbygget var byggemeldt av en byggmester.

I 2023 skulle kjøperen selge boligen. Da takstmannen tok hull i kjelleren, ble det funnet fukt. Skadene skyldtes i hovedsak svikt i dreneringen på grunn av mangelfull utførelse. Grunnmursplasten var blant annet ikke avsluttet riktig, og en annen takstmann fant at den var lagt feil. Kjøperen reklamerte (sendte skriftlig melding om mangelen) 4.10.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 199 634 kroner og erstatning for utgifter til advokat på 47 116 kroner. Kjøperen mente at selger hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger om tilbygget og dreneringen (§§ 3-7 og 3-8), og at det var en vesentlig mangel. Selger sto oppført som både byggherre, søker og ansvarshavende for grunnarbeider på byggesøknadene.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde reklamert for sent (§ 4-19). Det mente også at selger ikke hadde gitt noen feil opplysninger, og at det var gitt store risikoopplysninger om en bolig fra 1955. Selskapet mente videre at et pristilbud på 131 250 kroner måtte legges til grunn hvis kjøperen fikk prisavslag, og at det måtte gjøres fradrag for standardheving (at boligen blir bedre enn før).

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til det på flere punkter.

For det første var det ikke reklamert for sent. Ingenting tydet på at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget feilen før hulltakingen i 2023.

For det andre mente nemnda at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger om at dreneringen var gjort ved egeninnsats. Arbeidet var ufagmessig, selgers navn sto på byggesøknadene, og selgers forklaring om et firma som hadde gjort arbeidet, kom sent og uten dokumentasjon. Nemnda mente at selger ikke hadde forklart alle feilene. Nemnda pekte samtidig på at saken kunne stå i et annet lys hvis bevisene kunne føres muntlig.

For det tredje fikk kjøperen bare et delvis beløp. Når to fagfolk er uenige om utbedring, legges den rimeligste forsvarlige løsningen til grunn, hvis ikke kjøperen viser at den ikke holder. Kjøperen hadde ikke gjort det. Nye overflater i kjelleren gir også en viss standardheving, og det ga fradrag. Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner, pluss forsinkelsesrente.

Kravet om advokatutgifter ga ikke resultat, siden kjøperen hadde boligkjøperforsikring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et nei i egenerklæringen kan bli en mangel hvis det viser seg at selger visste mer, eller at arbeid var utført av ham selv. Bevisene i saken var indisier, altså tegn som til sammen pekte i én retning.

Den viser også at det å vinne på mangel ikke betyr at du får dekket hele kravet. Rimeligste forsvarlige utbedring legges til grunn, og du må regne med fradrag når nye deler er bedre enn de gamle.

Til slutt viser saken at oppdagelsen lenge etter kjøpet ikke behøver å være for sent, når kjøperen ikke kunne oppdaget det tidligere.

Kort oppsummert

• Fukt i kjelleren i et rekkehus fra 1955 skyldtes svikt ved dreneringen. Kravet var 199 634 kroner.
• Nemnda mente selger hadde gitt mangelfulle opplysninger om egeninnsats, og at kjøperen ikke hadde reklamert for sent.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 100 000 kroner i prisavslag, ikke kravet på 199 634 kroner, og ingen erstatning for advokatutgifter.