Fuktskade i gesimskasser etter tidligere forlik: ikke medhold (FinKN 2025-552)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1971, solgt som den er for 4,8 millioner kroner og overtatt 1.11.19. Salgsoppgaven beskrev god standard, nytt yttertak fra 2016 og en godt vedlikeholdt fasade. Tilstandsrapporten ga yttervegger, takkonstruksjon og taktekking TG 1 (ingen eller svært små avvik).

I januar 2020 reklamerte kjøperen (klaget til selger om feil) på flere forhold, blant annet konstruksjonsfeil ved gesims og manglende lufting bak kledningen. I september 2020 kom en ny klage om fuktige bjelker i gesimsen. Saken ble avvist av nemnda i 2021. I september 2021 sluttet partene et forlik: selskapet betalte 165 000 kroner som fullt og endelig oppgjør for forholdene som var tatt opp i klagene til da.

I august 2023 fant kjøperen fuktskader i gesimskassene (de kassene som dekker takfoten) på huset og klaget på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 27 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at dette var et nytt forhold som forliket ikke omfattet. Skadeårsaken var en annen, skadene sto på en annen side av huset, og gesimskassene hadde ikke vært tatt opp i samtalene før forliket.

AmTrust, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente forholdet var dekket av forliket fra 2021. Hvis ikke, mente selskapet at kravet uansett var tapt på grunn av passivitet eller for sen reklamasjon. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og det gjorde nemnda også.

Hva nemnda la vekt på

Kjøperen tok en risiko. Kjøperen hadde ikke fått en fagkyndig til å undersøke alle gesimsene før forliket. At fukten tørket opp om våren og sommeren, var ikke nok til å vite at alt var i orden. Kjøperen hadde ikke avklart hva fukten skyldtes, eller om den kunne gi skader.

Ingen forbehold. Kjøperen sa aldri til selskapet at gesimsene skulle stå utenfor forliket.

Ikke et nytt og uavhengig forhold. Et ekstra platelag på deler av gesimsene hadde riktignok gjort fuktbelastningen større. Men det var fortsatt snakk om fukt og konstruksjonsfeil, det samme som forliket allerede gjaldt.

Nemnda mente derfor at forholdet var omfattet av forliket. Kjøperen kunne ikke kreve kostnadene dekket. Kjøperen nådde ikke frem.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forlik om fullt og endelig oppgjør kan stenge for senere krav om samme type skade, selv om skaden viser seg på en annen del av huset eller har en litt annen årsak. Hvis du inngår forlik mens du ennå ikke vet hvor stort problemet er, tar du en risiko selv.

Dersom noe skal stå utenfor forliket, må du si fra tydelig før du godtar.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 27 000 kroner for fuktskader i gesimskasser i en enebolig fra 1971.
• Kjøperen hadde i 2021 godtatt et forlik om fullt og endelig oppgjør på 165 000 kroner.
• Nemnda mente skadene var omfattet av forliket, ga selskapet medhold, og kjøperen fikk ikke mer.