Fuktinnsig i garasjen i enebolig fra 1985: kjøper fikk medhold (FinKN 2022-225)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1985, over tre plan, med garasje i kjelleren. Den ble solgt «som den er» for 7,1 millioner kroner, med kontrakt i mars 2021 og overtakelse i mai samme år. Tilstandsrapporten ga både garasjen og dreneringen TG 1 (best mulig tilstandsgrad), uten bemerkninger om fukt. Dreneringen fikk TG 1-2 på grunn av alder.

Selgeren hadde eid boligen siden den ble bygget. I egenerklæringsskjemaet (selgerens svar på standardspørsmål om boligen) svarte han nei på om han kjente til problemer med drenering eller fukt i underetasje og kjeller. På spørsmålet om utettheter i blant annet garasje svarte han ja, men bare med kommentar om lekkasjer fra tak og pipe.

I september 2021 meldte kjøperen fra om utbredt fuktinnsig og tydelige fuktmerker i garasjen. Fukten hadde først dukket opp i august, etter mye nedbør. Forsøk på bedre utlufting hjalp ikke, og ting som ble oppbevart i garasjen ble skadet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente selgeren hadde holdt tilbake opplysninger og svart uriktig i egenerklæringen. På visningen sto en stor putekasse i hjørnet der fukten senere viste seg, og innsiget ble først tydelig ved store nedbørsmengder. Kjøperen krevde at feilen ble utbedret.

Selskapet (selgerens boligselgerforsikring) avviste kravet. Det mente fuktinnsiget var synlig på visningen, selv med putekassen, og at kjøperen hadde plikt til å undersøke boligen (§ 3-10). Selger har ikke plikt til å opplyse om forhold som er synlige. Selskapet mente uansett at et prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) ikke var riktig, siden en utbedring ville gi boligen en klart høyere standard enn den hadde.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre forhold veide tyngst.

For det første selgerens kunnskap. Selgeren erkjente at han kjente til saltutslag i garasjen. Nemnda leste forklaringen slik at han også kjente til fuktinntrenging og fuktmerker. Han hadde fått konkrete spørsmål om fukt i underetasjen og om utettheter i garasje, og garasjen ble i salgsdokumentene regnet som en del av kjelleretasjen. Da hjelper det ikke at han trodde garasjen falt utenfor. Slik informasjon har kjøpere rimelig grunn til å vente at de får (§§ 3-7 og 3-8).

For det andre synligheten. Nemnda mente kjøperen ikke måtte oppdage problemet selv. Reoler og putekasse sto inntil veggen, og fukt- og saltutslagene var ikke så fremtredende at enhver ville sett dem. Takstmannen hadde heller ikke merket fukt.

For det tredje betydningen for avtalen. Siden garasjen og dreneringen fikk TG 1 uten negative kommentarer, ville opplysninger om fuktinntrenging normalt være viktige for en vanlig kjøper. Selskapet klarte ikke å vise at manglende opplysninger var uten betydning for avtalen.

Kjøperen har dermed krav på prisavslag. Ingen la frem dokumentasjon om hva utbedringen ville koste, så nemnda tok ikke stilling til beløpet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgeren kan bli holdt ansvarlig når han svarer nei eller utelater noe han faktisk vet, også når han selv mener spørsmålet ikke passet. Et forhold er ikke automatisk synlig for kjøperen fordi det i ettertid kan sees på bilder. Har møbler eller utstyr stått foran, kan det gjøre synligheten mindre.

Saken viser også at medhold ikke er det samme som et fastsatt beløp. Kostnadene må dokumenteres, for eksempel med pristilbud eller rapport, hvis nemnda skal kunne ta stilling til dem.

Kort oppsummert

• Fuktinnsig i garasjen i en enebolig fra 1985, oppdaget etter overtakelsen i 2021.
• Selgeren kjente til saltutslag og fuktmerker, men opplyste ikke om det. Nemnda mente forholdet ikke var så synlig at kjøperen selv måtte oppdage det.
• Kjøperen fikk medhold. Beløpet ble ikke fastsatt, fordi kostnadene ikke var dokumentert.