Fuktmerke i parkett og vinterhage i rekkehus: ikke medhold (FinKN 2025-939)

Hva saken gjaldt

Boligen var en rekkehusleilighet fra 2012, solgt «som den er» for 7,5 millioner kroner ved kjøpekontrakt i november 2021. Salgsprospektet viste parkett i stuen og en vinterhage i andre etasje, og fellesutgiftene var oppgitt til 500 kroner i måneden. Tilstandsrapporten ga gulvflatene TG 0 og 1 (ingen eller små avvik), uten funksjonssvikt.

Etter overtakelsen i desember fant kjøper tre ting. Det var en fuktskade i parketten i stuen, sannsynligvis fra en stor blomsterpotte som hadde stått der. Vinterhagen var bygget rundt 2015 uten at det var søkt kommunen. Og sameiet hadde planer om å oppgradere felles uteområde til en kostnadsramme på 600 000 til 750 000 kroner, noe som kunne gi høyere fellesutgifter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 160 833 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Kjøper mente selger hadde gitt uriktige svar i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen), og at selger kjente til både fuktmerket, den manglende byggemeldingen og sameiets planer.

Selskapet, Anticimex, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at det ikke var noen mangel, at kravet om parketten var falt bort fordi kjøper hadde ventet for lenge (passivitet), og at eventuelle vedtak om økte kostnader kom etter at risikoen gikk over til kjøper.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda behandlet de tre forholdene hver for seg.

Vinterhagen: Nemnda fant ingen grunn til å tvile på at selger hadde fått muntlig beskjed fra kommunen om at et så lite påbygg ikke var søknadspliktig. Selger hadde svart nei på et spørsmål om ombygging, men samtidig oppgitt at det var utført arbeid på utestuen og taket. Sett samlet ga svarene et riktig bilde, og selger var i god tro (§§ 3-7 og 3-8).

Parketten: Et flertall mente selger måtte ha sett det godt synlige merket. Likevel ble det ingen mangel. Skaden var liten, med en utbedring på 33 125 kroner mot en kjøpesum på 7,5 millioner, og ingen sikkerhetsfeil eller funksjonssvikt. Flertallet mente at kunnskap om merket neppe ville ha påvirket kjøpet eller budet.

Fellesutgiftene: På salgstidspunktet fantes det verken vedtak eller forslag til vedtak om høyere fellesutgifter. Styret hadde bare sagt at det skulle jobbe videre med et budsjett. Flertallet fant planene løse og usikre, og påpekte at slike oppgraderinger vanligvis også hever verdien på boligen.

Et mindretall mente at selger kjente til konkrete planer og et kostnadsestimat, og at de to opplysningene samlet kunne ha påvirket avtalen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil ikke automatisk er en mangel. Feilen må også ha hatt betydning for kjøpet, og en liten skade på en dyr bolig gjør ofte ikke det. Egenerklæringen viser hva selger selv vet, og nemnda leser svarene i sammenheng. Et enkelt uriktig svar kan bli rettet opp av andre svar.

Når det gjelder planer i sameiet, teller det mye om det fantes et vedtak eller forslag til vedtak da boligen ble solgt. Løse diskusjoner er ikke nok alene. Saken viser også at dissens er vanlig når vurderingene ligger tett.

Kort oppsummert

• Fuktmerke i parkett, en vinterhage uten byggemelding og mulige høyere fellesutgifter ble vurdert hver for seg.
• Nemndas flertall fant ingen mangel: liten skade, god tro hos selger og ingen konkret vedtatt økning.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper fikk ikke medhold. Det var dissens.