Vann i rørkasse i enebolig fra 1972: ikke medhold (FinKN 2023-130)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1972 på Østlandet, solgt som den er (uten forbehold om tilstand) for 3 200 000 kroner og overtatt 1.12.21. Tilstandsrapporten ga dreneringen, som stammet fra byggeåret og hadde ukjent utførelse, TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at drenering og fuktsikring av kjelleren måtte påregnes på sikt. Rapporten nevnte også noe saltinnslag i et uinnredet bodrom og advarte generelt mot innforede kjellervegger. Kjøper hadde dessuten fått vite at vannrørene tidligere hadde frosset, og at de vinteren 2020/21 ble tint opp gjennom rørkassen på badet i kjelleren.

Etter overtakelsen fant kjøper vann på gulvet i rørkassen. Under kraftig nedbør rant vann ut av et drenshull i rørkassen og ut på badegulvet. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) 28.12.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 107 250 kroner, tilsvarende anslaget for å utbedre fuktsikring og drenering, pluss forsinkelsesrente. Kjøperens takstmann mente vann trakk inn utenfra, at det var lagt silikon i overgangen mellom gulv og grunnmur, og at det var boret et hull i rørkassen så vannet kunne renne ut. Kjøper mente selger hadde holdt tilbake opplysninger om fuktinntrengingen.

Selskapet, som var selgers boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selger kjente ikke til noen svikt ved dreneringen. Drenshullet var laget sommeren 2021 fordi vann ble stående i kassen da rørene ble tint. Dreneringen var dessuten 49 år gammel og hadde TG 2.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. Tre forhold var viktige.

For det første kravet til bevis. Etter nemndas praksis må det normalt finnes klare holdepunkter for at selger kjente til feilen, før selger kan holdes ansvarlig for tilbakeholdt informasjon (avhendingsloven § 3-7). Slike holdepunkter fantes ikke her.

For det andre lydopptaket. Kjøper hadde tatt opp en samtale med flislegger, som selger hadde brukt. Nemnda mente opptaket var gjort uten at flislegger visste det, syntes det var uheldig, og tvilte på at det ville blitt tillatt i en domstol. Uansett viste opptaket høyst at selger visste om fukt i rørkassen, ikke at dreneringen hadde sviktet. Frosne rør ble nevnt under samtalen, og samtalen bygde på tidligere samtaler mellom partene, så helheten var uklar.

For det tredje forklaringen på drenshullet. Selskapet la frem skaderapporten fra tiden med frosne rør. Den passet med at hullet var laget for å tømme vann ved en ny opptining, ikke fordi selger visste om en dreneringsfeil. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mistanke om at selger visste mer, ikke er nok. Kjøper må ha klare holdepunkter, og de må peke på selve feilen og ikke bare på et nærliggende forhold. Et tiltak som kan forklares på flere måter, er svakt som bevis.

Den viser også at en eldre drenering med TG 2 i tilstandsrapporten regnes som et forhold kjøper har fått varsel om. Da er det vanskelig å få medhold i at slitasje på dreneringen er en mangel, uten at selger har holdt noe tilbake.

Kort oppsummert

• Vann trakk inn i rørkassen på badet i kjelleren i en enebolig fra 1972, og dreneringen fra byggeåret hadde TG 2.
• Nemnda fant ikke klare holdepunkter for at selger kjente til svikten. Lydopptaket beviste ikke det.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper fikk ikke prisavslaget på 107 250 kroner.