Fuktskader i kjeller og sen reklamasjon: ingen erstatning (FinKN 2024-1033)

Hva saken gjaldt

Kjøperen kjøpte en enebolig fra 1986 for 3,375 millioner kroner i desember 2017. Salget var uten garanti for boligens tilstand. Tilstandsrapporten ga dreneringen og rom under terreng TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den advarte om at rom under terreng er en risikokonstruksjon der fukt kan skjule seg i lukkede vegger. Selgeren opplyste i egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) om tidligere innsig i et hjørne av kjelleren. Det var utbedret etter at et taknedløp under bakken hadde glidd fra hverandre.

Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring. Den dekker kjøperens utgifter til advokatbistand og teknisk bistand ved krav mot selgeren, når det er sannsynlig at boligen har mangler. Selskapet skal også ivareta kjøperens rettigheter overfor selgeren.

Skaden ble meldt til selskapet 19. januar 2018. Kjøperen hadde funnet store fuktskader i kjellerleiligheten. Selskapet mente at forholdet var opplyst i tilstandsrapporten og derfor ikke utgjorde en mangel. Det sendte ingen reklamasjon til selgeren. En takstmann fant senere fritt vann på gulvet, og at dreneringen og fuktsikringen sviktet. Selskapet reklamerte overfor selgerens boligselgerforsikring 20. juni 2018.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Saken mot selgerens forsikring ble klaget inn til nemnda, som kom til at det ikke var mangelsansvar. Selskapet avslo deretter mer bistand. Kjøperen krevde så erstatning fra sitt eget selskap på 1,3 millioner kroner, pluss kostnader og renter. Kjøperen mente at selskapet hadde overholdt reklamasjonsfristen (§ 4-19) dårlig og brukt feil fakta og fokus i den første saken. Kjøperen mente også at boligen hadde en mangel.

Selskapet svarte at kjøperen ikke hadde vist at hun eller han hadde lidt et økonomisk tap på grunn av feilen. Selskapet mente at en tidligere reklamasjon ikke ville endret utfallet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet rett, og nemnda var enig. Tre forhold var viktige.

For det første mente nemnda at selskapet hadde opptrådt uaktsomt. Det hadde lovet å sende reklamasjonen så snart det fikk salgsdokumentene, men sendte ikke noe. Det sa heller ikke tydelig fra om risikoen for at kravet kunne gå tapt. Beskjeden om å melde fra om nye skader under utbedringen var misvisende, fordi et større skadeomfang normalt ikke forlenger fristen.

For det andre kreves det at feilen faktisk førte til et tap. Da må det være sannsynlig at kjøperen ville nådd frem mot selgeren med en rettidig reklamasjon. Nemnda mente at det ikke kunne legges til grunn at en opplysningssvikt fra selgeren eller takstmannen hadde sammenheng med fuktskadene (§ 3-7).

For det tredje var ikke kravet om et vesentlig avvik godt nok belyst. Dreneringen hadde TG 2, og utbedringskostnaden på 1,3 millioner kroner var bare i begrenset grad dokumentert (§ 3-9). Nemnda understreket at saken kunne komme i et annet lys med bredere bevisføring om årsak og omfang. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil fra forsikringsselskapets side ikke automatisk gir erstatning. Du må vise at du ville ha nådd frem med kravet, og at tapet er reelt.

Den viser også at sviktende dokumentasjon i den første saken går ut over kjøperen. Bevis for årsak og kostnader teller mye, både mot selgeren og senere mot selskapet.

Kort oppsummert

• Selskapet sendte ikke reklamasjon overfor selgeren for fuktskader i kjelleren, og nemnda mente det var uaktsomt.
• Kjøperen fikk ikke sannsynliggjort at kravet mot selgeren ville nådd frem, eller at kostnaden på 1,3 millioner kroner var dokumentert.
• Selskapet fikk rett, så kjøperen nådde ikke frem med erstatningskravet.