Taklekkasje, fukt og mus i fritidsbolig fra 1989: ikke medhold (FinKN 2022-149)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig oppført i 1989 og tilbygd i 1994 og 2012. Den ble solgt som den er for 1 300 000 kroner og overtatt 9.11.18. Salgsdokumentene opplyste at tilbygget var bygget som egeninnsats, og at taktekkingen på tilbygget var utført av selgeren selv. Tilstandsrapporten beskrev hytten som i god stand med noen mindre avvik. Den påpekte at bygget stod direkte på terrenget uten drenering eller frostsikring, og at krypkjelleren var en risikokonstruksjon for fukt. Grunn, fundamenter, takkonstruksjon og taktekking fikk alle TG 2 (avvik som kan kreve tiltak).

I januar 2020 oppdaget kjøperen lekkasje i soverommet i tilbygget. Hun kontaktet sin egen bygningsforsikring, og en skaderapport fra 20.1.20 beskrev at vann rant inn gjennom takkonstruksjonen. Kjøperen reklamerte overfor selskapet 3.7.20. Da utbedringen startet høsten 2020, viste det seg at feilene var større: taket manglet lufting, det var fukt under gulvet i tilbygget, og det manglet sperre mot mus.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 469 006 kroner, etter fradrag for det bygningsforsikringen dekket. Utbedringen var anslått til 462 500 kroner, og hun krevde også 138 187 kroner i erstatning for advokatutgifter. Hun mente at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om fukt og mus, at opplysningene om taket var uriktige, og at boligen var vesentlig dårligere enn hun kunne regne med. Utbedringskostnadene var nærmere 40 % av kjøpesummen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at reklamasjonen over lekkasjen kom for sent, siden kjøperen visste om vannskaden lenge før hun reklamerte. Selskapet mente også at selgeren ikke kjente til forholdene, og at feilene i tilbygget hang sammen med at det var bygget ved egeninnsats.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. Avgjørelsen var enstemmig.

Reklamasjonen kom for sent (§ 4-19). Skaderapporten fra januar 2020 beskrev tydelig en vannlekkasje, med årsak og omfang. Kjøperen kunne ikke vente til en senere rapport for å starte fristen. En nøytral reklamasjon i juli 2020 var derfor for sen.

Selgerens kunnskap: For fukt og mus fant nemnda ingen klare holdepunkter for at selgeren kjente til dem. Uten slike holdepunkter kan det ikke slås fast at selgeren holdt tilbake opplysninger (§ 3-7).

Uriktige opplysninger: Nemnda så på dette som mer tvilsomt, men mente at beskrivelsene av taket i salgsdokumentene var for generelle til at de kunne gi en mangel (§ 3-8).

Vesentlig avvik: Nemnda tok også stilling til om boligen var vesentlig dårligere enn forventet (§ 3-9 andre punktum), og fant det tvilsomt. Skadene i tilbygget var omfattende, men boligens alder, egeninnsatsen og risikoopplysningene i tilstandsrapporten talte mot en mangel. Regelen skal ramme de tydelige og utvilsomme misforholdene, og det forelå ikke her.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen kan begynne å løpe når du oppdager en skade og har en rapport om årsaken, også om du ikke kjenner alle følgene. Vent ikke på en mer omfattende rapport hvis du allerede vet om lekkasjen.

Den viser også at opplysninger om egeninnsats og risikokonstruksjoner i salgsdokumentene svekker kravet om at boligen er vesentlig dårligere enn forventet. Store kostnader er ikke nok alene.

Kort oppsummert

• Lekkasje, fukt og mus i et tilbygg til en fritidsbolig fra 1989, med utbedring anslått til 462 500 kroner.
• Reklamasjonen over taket kom for sent, og nemnda fant ingen mangel for de andre forholdene.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet fikk medhold enstemmig.