Setning, fukt og drensrør i bolig fra 1992: delvis medhold (FinKN 2026-837)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Rogaland, oppført i 1992 og bygget ut flere ganger senere. Den ble solgt «som den er» for 2,45 millioner kroner i november 2021. Tilstandsrapporten ga 14 bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og avvikene ble i hovedsak knyttet til alminnelig elde og slitasje. Rapporten nevnte likevel skjevheter i gulv og vegger, og store ujevnheter i loftstuen. Selgeren opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at en nabo hadde skiftet et drensrør bak huset som vennetjeneste. Selgeren svarte nei på spørsmål om setningsskader, fukt og råte.

I januar 2023 fant kjøperen store skjevheter da han skulle legge nytt gulv, og reklamerte. Selskapet avviste ansvar. Samtidig fikk kjøperen problemer med gulvbelegget på badet, som buler opp, og fuktmålinger i 2023 viste forhøyede verdier. Da kjøperen senere gravde i hagen, fant han et drensrør like under terrenget. En rørinspeksjon i juli 2024 viste at det lå med motfall og manglet utløp. Takstmenn mente feilene hang sammen med fukten i kjellergulv og vegger, og at problemene til sammen var omfattende.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 2,25 millioner kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 250 000 kroner i erstatning for midlertidig bolig, flytting og lagring, og 250 000 kroner i saksomkostninger, med forsinkelsesrenter. Han mente det var en vesentlig mangel, og at reklamasjonen kom i rimelig tid etter at forholdene ble klare.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det mente kravet var tapt på grunn av for sen reklamasjon og passivitet, siden kjøperen i 2023 visste om fukt i badegulvet og ikke reklamerte på det før sommeren 2024. Selskapet mente også at skjevheter og ufaglærte drensarbeider var opplyst ved salget, og at det ikke var en vesentlig mangel.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold og satte prisavslaget til 1,2 millioner kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte spørsmålene i tre.

Reklamasjon: Nemnda fant spørsmålet krevende, men mente reklamasjonen var rettidig (etter avhendingsloven § 4-19 første ledd). Kjøperen kunne først forstå sammenhengen mellom drensarbeidene, skjevhetene og fukten da han oppdaget drensrøret i mai 2024 og fikk rørinspeksjonen i juli 2024. Før det fremsto det ikke som realistisk at selgeren kunne være ansvarlig for fukten. Ved sammensatte skader får kjøperen noe mer tid. Selskapets innvending om passivitet førte heller ikke frem.

Mangel: Nemnda mente det var en vesentlig mangel (etter § 3-9 andre punkt). Skadene var svært omfattende og skyldtes ikke vanlig elde i en bolig fra 1992, men ufaglærte arbeider etter byggeåret: manglende dampsperre, terrengendringer som ga vannansamling, og drensarbeid uten funksjon.

Beløp: Kostnadsbildet var uoversiktlig, og det fantes ingen pristilbud fra aktører som ville utføre hele arbeidet. Nemnda tiltrådte sekretariatets prisavslag på 1,2 millioner kroner, og fant at det ikke var forsvarlig å legge et dreneringstilbud på 498 438 kroner oppå. Nemnda pekte på at flere pristilbud senere kan gi grunnlag for et høyere beløp. Erstatning ble ikke tilkjent, fordi et konkret tap ikke var sannsynliggjort. Forsinkelsesrenter ble tilkjent, og avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøper får mer tid til å reklamere når skadene er sammensatte og dukker opp litt etter litt. Tidspunktet regnes fra da du reelt kunne forstå at selgeren kan være ansvarlig.

Saken viser også at et stort krav trenger god dokumentasjon. Når utbedringsmetodene og prisene er uklare, setter nemnda beløpet forsiktig og kan avvise tap som ikke er konkret dokumentert.

Kort oppsummert

• Skjevheter, fukt og et drensrør uten virkning i en bolig fra 1992 der selgeren hadde latt en nabo skifte røret.
• Nemnda mente reklamasjonen kom i tide og at det var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 1,2 millioner kroner i prisavslag av 2,25 millioner kroner, uten erstatning.