Fukt i kjeller etter opplyst utbedring: ikke medhold (FinKN 2024-440)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2000 i Møre og Romsdal, solgt som den er, for 5,275 millioner kroner. Budaksepten kom i mars 2021, og kjøperen overtok i juni 2021.

Salgsdokumentene fortalte om fuktproblemer. I 2020 hadde selger sett litt fuktighet i et kjellervindu og utbedret lokalt ved å tette sprekker i muren. Kledningen rundt vinduene sto åpen høsten 2020 for å avdekke ny fukt. Tilstandsrapporten ga konstruksjonen TG 1 (ingen avvik), men et eget punkt om terrasse og balkong over innvendige rom fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Der ble det målt fukt i treverk uten synlig fuktighet, og rapporten anbefalte at konstruksjonen fikk stå åpen ei stund til for å se om det kom mer. I egenerklæringen (selgerens skjema om boligens tilstand) opplyste selger også om vanninntrenging i kjelleren i 2009 og 2010, og om råteskader på en balkong som var utbedret i 2016.

Rett før salget oppdaget selger fuktskader ved pipen og fortalte kjøperen 16. mars at dette var utbedret. Selger satte tilbake kledningen ved kjellervinduene før visningen.

Etter overtakelsen kom det vann inn i kjelleren når det regnet og blåste. Kjøperens rapporter pekte på utettheter i fasaden og hull i pipebeslagene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 292 350 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 51 518 kroner i takstutgifter og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger, fordi det virket usannsynlig at det ikke hadde kommet slikt vær i vinterhalvåret. Kjøperen mente også at boligen var vesentlig dårligere enn forventet, siden kostnadene utgjorde 6,5 prosent av kjøpesummen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at selger hadde opplyst om fukten, og at rapporten ga risikoopplysninger om den. Selskapet mente også at arbeidet på pipebeslaget var en egen avtale mellom kjøper og selger, som ikke var dekket av forsikringen.

Hva nemnda la vekt på

For det første opplysningsplikten (§§ 3-7 og 3-8). Selger skal normalt ikke opplyse om tidligere skader han med rimelig grunn tror er forsvarlig utbedret. Nemnda mente likevel at når selger selv har utbedret, må det gjøres en konkret vurdering. Her hadde selger sagt konkret hva som var gjort, og at han hadde fulgt med i et halvt år. Selgers egen takstmann hadde heller ikke funnet synlig fuktighet, men sagt at den kunne være under uttørking. Selv om ordet «utbedret» var noe uheldig, mente nemnda at opplysningen måtte leses sammen med disse forbeholdene. Selger hadde ikke holdt noe tilbake.

For det andre om avviket var vesentlig (§ 3-9 andre punktum). Nemnda så at kostnadene var så høye at det kvantitative kravet var oppfylt. Da gjenstår om boligen likevel avvek så klart fra det kjøper kunne vente. Flertallet på to mente at det var et forventningsavvik, men at det ikke var åpenbart. Det var opplyst om fukt i 2009 og 2010, i 2015 og 2016 og i 2020, og rapportens anbefaling om å la konstruksjonen stå åpen viste at det fortsatt var usikkerhet. Flertallet kalte det et grensetilfelle.

Mindretallet på ett medlem kom til motsatt resultat. Det mente at kjøperen med rimelighet kunne forvente at lekkasjene var utbedret, og at avvikene ved pipe og kjellervindu samlet var vesentlige.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om at noe er utbedret, ikke er en garanti. Hvor mye du kan stole på ordet, avhenger av hva som ellers står i egenerklæringen og tilstandsrapporten. Når dokumentene også beskriver tidligere fukt og anbefaler at konstruksjonen følges med, tåler du mindre å regne den som ferdig utbedret.

Den viser også at selgerens kunnskap veier tungt: kjøper må vise at selger visste eller måtte vite at utbedringen var mangelfull. Et flertall som kaller saken tvilsom, viser at grensen ligger nær.

Kort oppsummert

• Selger hadde opplyst om fukt og utbedring i kjelleren, og kjøperen fikk likevel vann inn og lekkasje ved pipen.
• Nemnda mente at selger hadde opplyst nok, og at forventningsavviket ikke var åpenbart nok til å være vesentlig.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke medhold under dissens.