Lukt i fritidsbolig og for sen reklamasjon: ikke medhold (FinKN 2023-955)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig oppført i 1985. Den ble solgt for 900 000 kroner og overtatt i september 2021. I salgsoppgaven sto det at det var jordlukt eller kjellerlukt i gangen, og at lukten ifølge selger kom etter fuktig vær. Det samme sto i takstrapporten. Selger hadde også oppgitt i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at det var fuktighet i bakken og ingen fuktsperre under et tilbygg, og at dette var opplyst av forrige eier.

Kjøperen opplyste at hun merket en vond lukt etter første overnatting, 1. oktober 2021. Det ble aldri påvist noen årsak til lukten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen meldte kravet til selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler) 8. juni 2022. Kravet var på 500 000 kroner i skadebeskrivelsen. Hun mente at hytta hadde en mangel, at selger kjente til luktproblemet, og at det var gitt for lite og for mild informasjon ved salget. Til forklaring på ventetiden skrev hun at hun hadde luftet og fyrt for å se om lukten forsvant over vinteren, og at hun ville vente på snøsmeltingen for å lete etter årsaken.

Selskapet avviste kravet. Det mente at kjøperen hadde reklamert (meldt fra om feilen) altfor sent, og at salgsoppgaven hadde advart om lukt, slik at kjøperen burde ha undersøkt nærmere.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom frem til at kravet var tapt, og la vekt på to forhold.

For det første tiden. En kjøper må melde fra innen rimelig tid etter at hun oppdaget, eller burde ha oppdaget, feilen. Nemnda viste til en høyesterettsdom som sier at tre måneder er i ytterkanten av hva en kjøper normalt kan vente med. Kjøperen hadde gått rundt åtte måneder fra lukten ble oppdaget til hun meldte fra. Nemnda aksepterte at hun trengte noe tid til å orientere seg og kanskje kontakte fagfolk, men det rakk ikke til så lang tid.

For det andre unntaket. Loven har en regel som kan redde en for sen reklamasjon når selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller illojalt. Nemnda mente selger ikke hadde gjort det. Det var opplyst om lukt i salgsoppgaven, og nemnda fant ikke grunnlag for å si at selger hadde gjort lite ut av problemet. Lukt oppleves ulikt fra person til person, og det var vanskelig å si noe sikkert om omfanget ut fra dokumentene.

Nemnda tok derfor ikke stilling til om hytta faktisk hadde en mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å melde fra løper fra det tidspunktet du oppdager et problem, ikke fra det tidspunktet du vet årsaken. Å vente på at årsaken skal bli klar, eller å vente til våren, gir ikke automatisk mer tid. Kravet kan være tapt uten at nemnda har vurdert om det er en feil ved boligen.

Saken viser også at en risikoopplysning i salgsoppgaven, her om lukt, gjør det vanskeligere å hevde at selger holdt noe skjult. Da faller også unntaket for sen reklamasjon lettere bort.

Kort oppsummert

• Kjøperen merket lukt i en fritidsbolig fra 1985 rett etter overtakelsen, men reklamerte først omkring åtte måneder senere.
• Nemnda mente reklamasjonen kom for sent, og at selger ikke hadde opptrådt så klanderverdig at fristen kunne settes til side.
• Forsikringsselskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.