Lyd og fukt i enebolig med hybel fra 1988: ikke medhold (FinKN 2024-151)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig med hybel, oppført i 1988. Den ble solgt i som-den-er-stand for 6 680 000 kroner ved kjøpekontrakt datert 28.6.20, og kjøper overtok 15.11.20. Saken gjaldt to forhold.

Det første var lyd. Tilstandsrapporten opplyste at det ikke var kjent om det var lydisolert mot den andre boenheten, at lyd oppleves ulikt fra person til person, og at det trolig var noe lytt. Kort tid etter overtakelsen mente kjøper at det var svært lytt ned til hybelen, og han reklamerte 26.11.20.

Det andre var fukt. Dreneringen, rennene og rommene under terreng hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten advarte om at innvendig utforede yttervegger mot terreng er en risikokonstruksjon for fukt. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger nei på spørsmål om fukt i kjelleren. Ved første regnfall fikk kjøper vann inn i underetasjen. En takstmann fant fuktgjennomslag i en mur og fukt- og råteskade i en utforet vegg, og vegger var nymalt før salget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 397 813 kroner, pluss forsinkelsesrente. Utbedringskostnadene utgjorde ifølge kjøper omkring 8 % av kjøpesummen. Han mente selger hadde holdt tilbake opplysninger om lyd og fukt. Han pekte på at selger selv hadde undersøkt muligheter for å dempe lyden, og at veggen var malt uten at årsaken til malingen som flasset, var undersøkt. Han mente også at boligen uansett var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Selger kjente ikke til fukt i kjeller, og hadde ikke opplevd lyd som et problem. Selskapet mente også at avviket ikke var vesentlig, fordi kjøper måtte regne med slike forhold ut fra det som var opplyst.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold var viktige.

For det første ble det ikke sannsynliggjort at selger kjente til problemene. Lyd er subjektivt, og nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke vurdere troverdigheten til utsagn om hva selger sa. Uttalelsene fra leietakerne veide lite, og de viste at selger selv mente det ikke var lytt. Det var heller ikke målt lyd eller dokumentert brudd på forskriftskrav. Når påstandene står mot hverandre, går tvilen ut over den som har bevisbyrden, altså kjøper.

For det andre var det ikke sannsynliggjort at selger visste at malingen som flasset, hadde sammenheng med vanninntrenging eller dårlig drenering. Nemnda fant selgers forklaring rimelig.

For det tredje var avviket ikke vesentlig. Boligen var 32 år ved overtakelsen. Nemnda mente utbedringer av drenering og fuktsikring var påregnelige når flere deler hadde TG 2 og jevnlige målinger var anbefalt. Om lyden var det uttrykkelig opplyst at det trolig var lytt. Nemnda så ikke et åpenbart misforhold mellom det kjøper kunne regne med og det han fikk. Om utbedringskostnadene var for høye, tok den ikke stilling til.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøper må kunne sannsynliggjøre at selger kjente til problemet. Uttalelser fra leietakere og at et forhold ble malt over, er ikke nok alene.

Den viser også at konkrete opplysninger i tilstandsrapporten om at det trolig er lytt, og at kjeller og drenering har TG 2, gjør det vanskelig å hevde at avviket er vesentlig. Lyd må normalt dokumenteres med målinger eller et brudd på kravene.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde prisavslag for lyd fra hybelen og fukt i kjelleren i en enebolig fra 1988.
• Nemnda mente selgers kunnskap ikke var sannsynliggjort, og at avviket ikke var vesentlig ut fra opplysningene ved salget.
• Kjøper fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold.