Fukt i kjeller i rekkehusleilighet fra 1981: ikke medhold (FinKN 2023-330)

Hva saken gjaldt

Boligen var en rekkehusleilighet i Agder, oppført i 1981. Den ble solgt som den er for 1 700 000 kroner ved kontrakt av 19.10.21, og kjøperen overtok 1.1.22. Selgeren hadde eid og bodd i boligen siden 2016.

Tilstandsrapporten var tatt inn i salgsoppgaven. Den beskrev fukt, råte og mugg i boden med varmtvannsberederen, og sølvkre. Den omtalte også drenering fra byggeåret, fuktmerker og tegn på utilsiktet fuktighet i kjelleren. Fuktmålinger i lukkede konstruksjoner lå over grensen for å kunne utelukke skjulte skader. Alle disse punktene hadde TG 2 (tilstandsgrad 2, avvik som kan kreve tiltak).

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet om boligen) svarte selgeren nei på om han kjente til fukt i kjelleren, og nei på om han kjente til skaderapporter eller målinger. I en kommentar skrev han likevel at takstmannen fant fukt i boden, at gulvet var revet opp, og at selskapet som forsikret bygningen hadde vært på befaring og kalt det en gammel skade som nå var tørr.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen på lukt og fuktskader i kjelleren. Kjøperen fant ut at tilstandsrapporten var revidert før salget. En tidligere versjon fra 7.9.21 hadde gitt TG 3 (alvorlig avvik) for gulvoverflaten i boden. Selgerens bygningsforsikring hadde også fått utarbeidet en skaderapport, som fant vanninntrenging utenfra gjennom grunnen over mange år.

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 232 093 kroner, tilsvarende ny drenering. I tillegg krevde kjøperen erstatning for takstutgifter og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente selgeren hadde holdt tilbake opplysninger og gitt beroligende svar, og at avviket utgjorde 13 % av kjøpesummen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente selgeren hadde oppfylt opplysningsplikten, og at det var det samlede opplysningsbildet som telte.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til samme resultat, men mente spørsmålet var tvilsomt. Kjøperen nådde ikke frem med kravet.

Nemnda var enig med kjøperen i flere ting. Selgerens svar i egenerklæringen var feil, og han skulle ha nevnt de tidligere rapportene. Fuktproblemene ble trolig underkommunisert, og kommentaren i skjemaet kunne gi inntrykk av at skaden var gammel og under kontroll.

Likevel var det ikke nok. Nemnda spurte om feilen ville ha påvirket budgivningen (innvirkning), gitt det som ellers sto i salgsdokumentene. Tre forhold talte mot kjøperen. Tilstandsrapporten brukte mye plass på fukt og faren for fuktinntrenging i underetasjen. Den sakkyndiges vurdering veier normalt tungt, og selgeren viste selv til takstmannen. Kommentaren i egenerklæringen var heller ikke entydig, siden skaden bare ble kalt tørr per nå, og ingen konkret utbedring ble beskrevet.

Kjøperen var altså gjort kjent med at det fantes fuktskader, at de kom utenfra, og at omfanget var ukjent. Da måtte kjøperen regne med tiltak og følgeskader. Nemnda kom under tvil til at innvirkningsvilkåret ikke var oppfylt. Den fant heller ikke noe vesentlig avvik som ga grunnlag for krav etter § 3-9 andre punktum.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et feil svar i egenerklæringen ikke alene gir kjøperen krav. Nemnda ser på hele bildet, og på om kjøperen ville handlet annerledes med riktig opplysning. Når tilstandsrapporten tydelig advarer om fukt og drenering, kan det veie tyngre enn en misvisende kommentar fra selger.

Saken viser også at kjøperen bærer risikoen for skader som er tydelig omtalt, selv om omfanget er uklart. Et høyt beløp i forhold til kjøpesummen er ikke nok i seg selv.

Kort oppsummert

• Rekkehusleilighet fra 1981 med omtalt fukt i kjelleren. Kjøperen krevde 232 093 kroner i prisavslag for ny drenering.
• Nemnda mente selgerens svar i egenerklæringen var feil, men at kjøperen likevel var advart i tilstandsrapporten.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.