Krav tapt etter nesten fire års stillhet: ikke medhold (FinKN 2026-563)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestland fylke, opprinnelig oppført i 1920, med en hageleilighet og en kjellerleilighet. Den ble solgt «som den er» for 10,4 millioner kroner og overtatt 15.11.19. Saken ble behandlet etter avhendingslova slik den lød før lovendringen 1.1.22.

Salgsprospektet la vekt på oppgraderinger. Tilstandsrapporten opplyste at alle vannrør var skiftet i 2003 og 2004, og vannrørene i hageleiligheten fikk TG 1. I egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen) svarte selger nei på spørsmål om feil ved vann og avløp og om fukt eller råte. Ved overtakelsen fikk kjøperen en perm med dokumentasjon, blant annet en faktura og en kvittering fra 2001 som gjaldt spyling av et tett kjøkkenavløp.

Kjøperen fant feil ved rørsystemet i 2020 og reklamerte 13.8.20. Brevet sa at det var avdekket lekkasje og feil ved rør, og at årsak og omfang ble utredet. Selskapet ba i et svar noen dager senere om en fagkyndig redegjørelse med omfang, årsak og kostnader. Så hørte selskapet ingenting før 23.7.24, da kjøperen meldte at det var funnet mugg på en vegg, bak en kommode som ble flyttet da en varmtvannsbereder skulle skiftes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 470 313 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 55 500 kroner for tapt leie, pluss forsinkelsesrenter. Hun mente at bunnledningene ikke var av PVC, slik det var opplyst, men av støpejern og keramikk, og at selger hadde svart nei mot bedre vitende. Hun mente også at skaden i 2020 var en annen og liten skade, der et avløpsrør ikke var festet til veggen, mens den nye skaden var en pågående lekkasje inn i konstruksjonen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kravet var tapt fordi kjøperen var passiv. Det hadde tatt omtrent fire år før hun fulgte opp reklamasjonen, og selskapet hadde all grunn til å tro at kravet var frafalt.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda pekte på fire ting.

For det første tiden. Det gikk nesten fire år, drøye tre år og elleve måneder, fra den første reklamasjonen til den nye. Ifølge nemnda trekker et slikt tidsrom i retning av at oppfølgingen kom for sent.

For det andre at selskapet aldri fikk vite at 2020-saken bare var liten. Reklamasjonsbrevet snakket om lekkasje og feil ved rør, og selskapet ba om dokumentasjon uten å få svar.

For det tredje at nemnda mente det var samme skadeforhold. Reklamasjonen i 2024 gjaldt i bunn og grunn lekkasje og feil ved rør, akkurat som i 2020.

For det fjerde selgeren. Nemnda mente at kjøperen hadde hatt dokumentene fra 2001 helt fra overtakelsen. Selger burde nok ha nevnt utbedringen fra 2001, men den var gjort 18 år før salget, og det var ikke vist at selger kjente til feil ved rørene. Det var derfor ikke noe som talte sterkt mot selger og for kjøperen.

Kjøperen hadde ikke gitt noen god forklaring på hvorfor reklamasjonen ikke ble fulgt opp. Kravet var dermed tapt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en reklamasjon ikke holder krav i live for alltid. Hvis du melder fra om en feil og får en oppfordring om dokumentasjon, bør du svare. Når det går mange år uten et ord, kan den andre parten legge til grunn at du har gitt opp, og da kan kravet gå tapt uten at nemnda tar stilling til om det var en mangel.

Den viser også at en ny skade ikke nødvendigvis starter en ny frist. Er det samme forhold som i første reklamasjon, regnes tiden fra den første.

Kort oppsummert

• Kjøperen reklamerte på rørfeil i 2020 og fulgte ikke opp før i 2024.
• Nemnda mente det var samme forhold og at kjøperen hadde ventet for lenge.
• Kravet på 470 313 kroner var tapt, og kjøperen fikk ikke medhold.