Ulovlige forhold og sopp i leilighet fra 1907: delvis medhold (FinKN 2024-112)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tre-roms eierseksjonsleilighet i 2. etasje i en bygård fra 1907, seksjonert i 2007. Den ble solgt i som-den-er-stand for 2,1 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 6.5.21, og kjøper overtok 1.6.21.

Salgsdokumentene opplyste at det manglet ferdigattest, at det ikke var samsvar mellom seksjoneringstegningene fra 2007 og de opprinnelige byggetegningene, og at bygget tidligere hadde vært hospits. Tilstandsrapporten fortalte at fasadene var tatt i 2020 mot gaten og i 2015 mot syd, og at fasaden mot nord var nylig vedlikeholdt. Rapporten nevnte også en mindre lekkasje ved et vindu og fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på øvrige forhold innvendig. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger nei på spørsmål om manglende tillatelser og ferdigattest og om sopp og råte i sameiet.

I januar 2022 skrev kommunen om ulovlige endringer i bygget. Et møte i mars viste flere ulovlige tiltak i 2. etasje, blant annet sammenslåing av fire boenheter til én, endringer i brannskiller og bærekonstruksjon og en ny balkong. I august 2022 fant kjøper sopp på husveggen og fukt ved to vinduer. Soppen var en lite aggressiv råtesopp som tyder på kraftig oppfukting. En takstmann mente skaden skyldtes utettheter i malingen på ytterveggen mot nord som hadde vært der i flere år.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 235 534 kroner, pluss forsinkelsesrente fra 15.3.23. Kravet dekket blant annet søknadsprosessen mot kommunen, som var delt mellom sameierne, fjerning av sopp og utbedring av fasaden, anslått til 139 268 kroner. Kjøper mente at selger måtte identifiseres med meglerens mangelfulle opplysninger om lovlighetsforholdene, og at forholdene samlet sett var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at det var gitt risikoopplysninger om lovlighetsmanglene, og at megleren ikke hadde opptrådt grovt uaktsomt. Selger kjente ikke til sopp og fukt, og trengte ikke opplyse om forhold han hadde grunn til å tro var forsvarlig utbedret.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold var viktige.

For det første var lovlighetsavvikene mer omfattende og alvorlige enn det som var kommunisert. Selv om salgsdokumentene hintet om avvik, var opplysningene ufullstendige og lite tilgjengelige for kjøper. Nemnda fant det ikke nødvendig å avgjøre om megleren hadde gjort selger ansvarlig, men mente at underkommunikasjonen inngikk i vurderingen av om mangelen var vesentlig.

For det andre var soppen og fukten upåregnelig. Fasaden mot gaten, som var nordvendt, var ifølge rapporten tatt i 2020, og kjøper kunne gå ut fra at den var nylig vedlikeholdt. Egenerklæringen nevnte bare taket som forhold som kunne gi økte felleskostnader. At fasaden måtte rehabiliteres så kort tid etter overtakelsen, var derfor ikke påregnelig.

For det tredje veide kostnadenes størrelse. Partene var enige om at kostnadene lå over den veiledende grensen for vesentlighet. Nemnda så et utvilsomt misforhold mellom faktisk og forventet tilstand, selv om vurderingen hadde vært tvilsom.

Prisavslaget ble satt til 175 000 kroner, og forsinkelsesrente fra kravet ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger om at noe kan være ulovlig, ikke fritar for ansvar når avvikene er langt mer omfattende enn det som ble sagt. Den viser også at opplysninger om nylig vedlikehold av en fasade skaper en forventning om at den er i orden.

Ulike kostnader kan samles i vurderingen av om mangelen er vesentlig. Prisavslaget kan likevel bli lavere enn kravet, her 175 000 mot 235 534 kroner.

Kort oppsummert

• Leiligheten fra 1907 hadde flere lovlighetsmangler og soppskade i en fasade som var oppgitt som nylig vedlikeholdt.
• Nemnda mente forholdene samlet var en vesentlig mangel.
• Kjøper fikk delvis medhold: prisavslag på 175 000 kroner og forsinkelsesrente.