Fukt i tak og selgers egeninnsats, bolig fra 1968: ikke medhold (FinKN 2024-412)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1968. Den ble solgt i den stand den var for 6 575 000 kroner ved kjøpekontrakt 1.11.19, og kjøperen overtok 13.1.20. I salgsoppgaven sto det at det blant annet var byttet isolasjon i taket, og at stuen i underetasjen hadde registrert fukt med klare tegn til fuktinntrenging fra vegg og tak. Salgsoppgaven sa også at boligen hadde moderniseringsbehov.

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det hun vet om boligen) opplyste selgeren om vannskade på taket over kjellerstuen. Hun svarte samtidig nei på om hun kjente til arbeid på tak og fasade, og nei på om ufaglærte hadde utført arbeid som normalt bør gjøres av fagfolk. Selgeren har i ettertid forklart at hun selv, venner og familie gjorde mye av arbeidet, og at hun fjernet gammel isolasjon og la ny, uten å endre konstruksjon eller lufting.

Tilstandsrapporten kom først etter at kontrakten var inngått. Der fikk taket TG 3 og TG 2 (tilstandsgrader som viser at det er store eller noen avvik) på grunn av alder og risikokonstruksjoner. Omkring 2 år etter overtakelsen begynte kjøperen å renovere taket. Da ble det funnet fukt- og kondensskader og for dårlig lufting av takkonstruksjonen. Ekstraarbeidet ble priset til 55 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 55 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kravet ble rettet mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger). Kjøperen mente selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om ufaglært arbeid på taket. Skaden satt der selgeren hadde lagt isolasjon, og «byttet isolasjon i taket» var brukt som salgsargument.

Selskapet avviste kravet. Det mente at kjøperen visste at taket måtte renoveres, men først reklamerte (meldte fra om mangelen) omkring 2 år etter overtakelsen, og at det var for sent. Selskapet mente også at en eventuell feil opplysning i alle tilfelle ikke hadde virket inn på avtalen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem med kravet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen.

Nemnda la til grunn at opplysningene om selgerens arbeid kunne være mangelfulle, motstridende eller uriktige. Likevel var ikke vilkåret om innvirkning oppfylt. Det betyr at feilen eller mangelen i opplysningen må ha hatt betydning for avtalen, slik at kjøperen ville inngått den på andre vilkår med riktig informasjon. Tre forhold talte mot det.

• Boligen ble presentert som et oppussingsobjekt med moderniseringsbehov, selv om noen bygningsdeler var oppgradert.
• Salgsoppgaven fortalte om fukt og tegn til fuktinntrenging fra vegg og tak, og tilstandsrapporten ga senere flere risikoopplysninger om taket.
• Det var uklart om skaden lå der selgeren hadde lagt isolasjon, og om hennes arbeid hadde påvirket skaden. Kjøperen tok en risiko da det ikke fantes annen dokumentasjon om takets tilstand før kontrakten.

Kjøperen viste til en rapport fra en fagkyndig som sa at skadene lå der selgeren hadde lagt isolasjon. Nemnda la det til grunn, men mente det ikke endret vurderingen. Nemnda tok ikke stilling til om reklamasjonen kom i tide. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig eller mangelfull opplysning ikke alene gir krav. Opplysningen må ha hatt betydning for kjøpet. Når salgsoppgaven allerede sier at boligen er moden for oppussing, og at det er fukt i det aktuelle området, er det vanskelig å vise at en ekstra opplysning om taket ville endret avtalen.

Saken viser også at tidspunktet for tilstandsrapporten kan spille inn. Her kom rapporten kort tid etter kontrakten, og den nevnte risikoene ved taket. Nemnda så på dette som en del av bildet av hva kjøperen kunne forvente. Ventetiden på omtrent 2 år før kjøperen reklamerte, ble også trukket frem, selv om nemnda ikke avgjorde saken på det grunnlaget.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 55 000 kroner i prisavslag for fuktskadet tak og dårlig lufting etter selgerens isolasjonsarbeid.
• Nemnda mente opplysningene om selgerens arbeid kunne være mangelfulle, men at de ikke hadde virket inn på avtalen.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.