Mugg og fukt i sokkeletasjen, krav om heving: delvis medhold (FinKN 2022-746)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1983 med en utleiedel i sokkeletasjen. Den ble solgt som den er for 5,75 millioner kroner, og kjøperen overtok i januar 2021. Salgsoppgaven omtalte den som pen og velholdt, i god stand. Det ble bare gjort en enkel verditakst, ikke en tilstandsrapport. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) sto det at badet var utført av både faglærte og ufaglærte.

Kort tid etter overtakelsen merket kjøperen en sterk kjellerlukt. Det viste seg at selgeren før salget hadde bestilt en muggmåling, etter at en på visning hadde kommentert lukten. Målingen viste moderat forhøyede verdier av muggsporer. Rapporten var sendt til megleren, men ikke gitt videre til kjøperen. Da gulvet ble åpnet, fant fagfolk fuktskadet treverk, våt isolasjon og mugg i hele sokkeletasjen. Årsaken var konstruksjonsfeil: tregulv lagt direkte på betong uten fuktsperre, og innvendig utforede grunnmurvegger som ga fukt og kondens. Kjøperen fant også feil ved badet, mus, tilbakeslag av kloakk og manglende samsvarserklæring for el-anlegget. Familien flyttet ut i mars 2021 på grunn av astma og allergi, og leieforholdet ble avsluttet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde å heve kjøpet (kjøpet oppheves og partene leverer tilbake det de har fått) og krevde 1 175 000 kroner i erstatning. Kjøperens takstmann anslo utbedringskostnadene til 2 617 625 kroner, inkludert tapt husleie, og en utbedringstid på 8 til 9 måneder. Kjøperen mente at selgeren hadde holdt tilbake og gitt uriktige opplysninger, og at det var et vesentlig kontraktsbrudd.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det mente at det ikke var noen mangel, og at kjøperen hadde reklamert for sent på kloakk og el-anlegg. Selskapets takstmann anslo fuktskadene i sokkeletasjen til 792 400 kroner og mente boligen kunne brukes slik den sto.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda mente at boligen hadde mangler. Kravet om å heve kjøpet førte likevel ikke frem, så kjøperen fikk delvis medhold. Tre forhold veide tyngst.

For det første muggrapporten. Nemnda mente at selgeren var ansvarlig for at rapporten ikke ble gitt til kjøperen, fordi megleren skal regnes som en del av selgersiden. Det ble anses sannsynliggjort at kjøperen ellers ikke ville ha kjøpt. Det er selskapet som må bevise at opplysningen ikke ville ha påvirket kjøpet.

For det andre fukten og muggen. For en 37 år gammel bolig som var omtalt som i god stand, var det ikke påregnelig med konstruksjonsfeil som hadde ført til så omfattende skader i hele sokkeletasjen. Nemnda tok ikke stilling til kloakk og el-anlegg, siden saken var svakt opplyst.

For det tredje hevingen. Terskelen for å heve er meget høy. Nemnda mente at det var sannsynlig at prisavslag og erstatning kunne rette opp de økonomiske følgene. Boligen var relativt gammel, det forelå bare en begrenset verditakst, muggrapporten viste ikke alarmerende verdier, og de to sakkyndige var uenige om boligen kunne brukes under utbedringen. Nemnda tok derfor ikke stilling til erstatningskravet, fordi det var knyttet til hevingen, og kjøperen hadde ikke krevd prisavslag. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel kan være klar, men at hevingskravet likevel ikke når frem. Selv med omfattende skader og en familie som må flytte ut, ser nemnda først på om et økonomisk oppgjør kan rette opp situasjonen. Den viser også at en selger som har fått en rapport om fukt eller mugg, må sørge for at kjøperen får den. Hvilket krav som fremmes betyr mye, siden nemnda ikke vurderte prisavslag når det ikke var krevd.

Kort oppsummert

• Omfattende fukt og mugg i sokkeletasjen i en enebolig fra 1983, og en muggrapport som kjøperen aldri fikk se før kjøpet.
• Nemnda mente at boligen hadde en vesentlig mangel og at opplysninger var holdt tilbake, men at terskelen for å heve ikke var nådd.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig.