Ny hussopp etter rettsforlik i leilighet fra 1895: ikke medhold (FinKN 2022-145)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toroms leilighet i et sameie med sju seksjoner, oppført i 1895. Den ble solgt som den er for 2 500 000 kroner og overtatt i august 2018. Tilstandsrapporten ga grunnmur, fasader og vinduer TG 1, mens etasjeskillere og bad fikk TG 2. Fasade og tak var sameiets ansvar og ble ikke vurdert. Selgeren opplyste at sameiet hadde fått en vurdering av fukt i felleskjelleren, men at situasjonen ikke ble sett på som unormal.

Etter overtakelsen dukket det opp flere feil: lekkasje fra taket, fuktskader og muggsopp på badet, vinduer satt inn feil vei og manglende lufteventiler. Det ble også funnet ekte hussopp (en alvorlig soppart som angriper trevirke) på siden av bygget mot bakgården. Høsten 2019 ble det funnet et lite angrep i etasjeskillet mellom andre og tredje etasje på fremsiden.

Kjøperen tok ut stevning i januar 2020. Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, erkjente ansvar for en vesentlig mangel og ba om at prisavslaget ble satt av retten. Saken endte i et rettsforlik 1.9.20, der selskapet betalte 370 000 kroner som fullt og endelig oppgjør for tvisten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Like etter forliket, 16.9.20, fikk kjøperen beskjed om nye funn. Både ekte hussopp og kjellersopp viste seg å sitte et annet sted, nemlig i bjelkelag og vegger fra andre etasje til kjelleren mot gaten. Kjøperen reklamerte 1.10.20 og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 72 792 kroner, pluss forsinkelsesrente. Hun mente at de nye funnene lå et annet sted enn soppen som var med i forliket, og at de derfor ikke var dekket.

Selskapet avviste kravet. Det mente at det nye kravet var identisk med det som var forlikt, selv om skadene kunne være større.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til det meste og var enstemmig.

For det første var det påregnelig at soppen ville være mer utbredt. Rapporten fra takstmannen som lå ved stevningen, pekte på at skaden gikk over flere etasjer og ikke var ferdig avdekket. Stevningen viste også til fasade og grunnmur. Kjøperen måtte derfor være forberedt på flere funn.

For det andre hjalp det ikke at en senere kontroll, med 16 stikkprøver, ikke fant sopp og at skaden ble vurdert som lokal. Risikoen for mer sopp var allerede påpekt, og en stikkprøve fjerner ikke den risikoen.

For det tredje kunne kjøperen ha tatt forbehold om ytterligere skader i forhandlingene. Da ville selskapet kunnet vurdere om det likevel ville inngå forliket. Terskelen for å gjenåpne et forlik er tradisjonelt høy.

Nemnda mente at selv om de nye soppskadene lå et annet sted i bygget, var mangelforholdet samlet sett omfattet av forliket.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forlik med formuleringen fullt og endelig oppgjør normalt også dekker skader som viser seg å være mer omfattende enn først kjent, særlig når risikoen var påpekt på forhånd. Nye funn på et annet sted i bygget er ikke automatisk en ny mangel.

Den viser også at forbehold om ytterligere skader må tas inn i forliket. Gjør du ikke det, er det vanskelig å få saken åpnet igjen.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk 370 000 kroner i rettsforlik om hussopp i en leilighet fra 1895.
• Kort tid etter dukket det opp soppfunn andre steder i bygget, og kjøperen krevde 72 792 kroner.
• Nemnda mente forliket dekket de nye funnene. Kjøperen fikk ikke medhold.