Fukt, svertesopp og trekk i leilighet fra 1993: ikke medhold (FinKN 2023-855)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet oppført i 1993, solgt som den er for 2 980 000 kroner. Kjøperen overtok i oktober 2018. Salgsoppgaven sa at badet var fra en oppussing i 2005. Den sa også at det største rommet ikke oppfylte kravene til rømningsvei, slik at det ikke kunne kalles soverom. Ved salget var det bare gjort en verditakst og ikke en tilstandsvurdering. Verditaksten sa at innfestingen i dusjen var noe svak, og at det var svake mykfuger i våtsonen.

Sommeren 2022 oppdaget kjøperen fukt i et hjørne i skapet på soverommet. Han klaget 14. september 2022. En takstmann fant deretter fuktskader i bod, kontor og soverom, avvik ved nødutgangen fra soverommet, trekk langs gulv og rundt dør og vinduer mot vest, og svake fuger og en sprekk i en gulvflis på badet. Han mente årsaken til fukten var manglende ventilasjon, og at skaden hadde utviklet seg over flere år. Utbedringen ble anslått til 450 000 kroner. Anslaget omfattet ikke fliser og fuger på badet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 450 000 kroner, med rente. Han mente selgeren hadde brutt opplysningsplikten, blant annet fordi noen av feilene var tatt opp på et styremøte i sameiet der selgeren var til stede. Han mente også at boligen hadde en vesentlig mangel, og at ingen hadde sagt at luken over nødutgangen ikke lot seg åpne.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde klaget for sent, fire år etter overtakelsen. Det mente også at selgeren ikke hadde kjent til forholdene, og at avviket ikke var vesentlig. Selgeren og megleren avviste at det hadde vært snakk om fukt eller ventilasjon på noe møte.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Fire forhold var avgjørende.

For det første var rømningsveien og de svake fugene på badet opplyst i salgsdokumentene. Kjøperen kjente eller burde kjenne til dem ved kjøpet, og kan da ikke kreve avslag for dem (avhl. §§ 3-1 og 3-10).

For det andre ble det klaget for sent på fugene og flisen, trekket og den tildekkede luken. Kjøperen må klage innen rimelig tid etter at han oppdaget, eller burde ha oppdaget, feilen (avhl. § 4-19). Etter praksis er det normalt to til tre måneder, og her gikk omkring tre år og ti måneder.

For det tredje var det ikke sannsynliggjort at selgeren eller selgerens takstmann kjente til fukten og ventilasjonen (avhl. § 3-7). Kjøperen la frem en uttalelse fra en tidligere styreleder i sameiet, som mente at selger og megler kjente til fukt. Selger og megler avviste dette. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke prøve slike motstridende forklaringer som en domstol kan. Den sa at utfallet kan bli et annet hvis alle forklarer seg muntlig.

For det fjerde var ikke misforholdet åpenbart nok til å være en vesentlig mangel (avhl. § 3-9 andre punktum). Kjøperen la frem én sum for alle forholdene, og en del av dem var påregnelige ut fra salgsdokumentene. De største fuktskadene var i boden, og kontor og soverom hadde stort sett misfarging. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tid teller. Skal du klage på en feil, må du gjøre det innen rimelig tid etter at du oppdaget den eller burde ha oppdaget den. Trekk og svake fuger på badet er forhold du kan merke tidlig, og da hjelper det ikke å vente i flere år.

Den viser også at det er kjøperen som må sannsynliggjøre at selgeren visste om feilen. En uttalelse som andre motsier, kan bli stående uten avgjørende vekt i en skriftlig behandling. En samlet sum uten fordeling på hvert forhold gjør det også vanskeligere å vise at kostnaden er stor nok.

Kort oppsummert

• Fukt, svertesopp, trekk, nødutgang og svake fuger i en leilighet fra 1993. Kravet var 450 000 kroner.
• Noen forhold var opplyst ved salget, noen var meldt for sent, og det var ikke bevist at selgeren kjente til fukten.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.