Lekkasjer og manglende drenering i tilbygg: delvis medhold (FinKN 2022-672)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvdel av en tomannsbolig fra 1958, med et tilbygg fra 2004 som selger selv hadde vært med på å bygge. Den ble solgt som den er for 3,1 millioner kroner og overtatt 14.1.20. Tilstandsrapporten ga taktekking, takkonstruksjon, vaskerom, dreneringen og etasjeskillet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten viste blant annet til utetthet på taket, fuktmerker i en bod under terrassen og vann- og fuktinntrengning i krypkjelleren. Selger opplyste at en lekkasje på takterrassen og fukt i vaskerommet var utbedret. Han krysset av for nei på spørsmål om problemer med drenering og råteskader.

Fra mai 2020 avdekket kjøper vannlekkasje fra taket i tilbygget. Under utbedringen kom det frem flere feil. Takterrassen hadde flere lekkasjer og en rekke ufagmessige løsninger. Vaskerommet var bygget oppå et delvis råteskadd gulv. Det manglet drenering rundt tilbygget, og det var vanninntrenging i krypkjelleren som trolig hadde pågått siden 2004. Senere kom det også frem feil på selve hovedtaket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 915 476 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til erstatning for takstutgifter og dokumentavgift og forsinkelsesrente. Hun viste til at selger hadde fagbakgrunn som tømrer, at han sto som tiltakshaver da tilbygget ble bygget, og at han selv hadde gjort arbeid på vaskerommet.

Selgerens forsikringsselskap, HDI, avviste kravet. Selskapet mente at selger ikke hadde kjent til forholdene, at risikoen langt på vei var opplyst, og at avvikene ikke var uventede. Selskapet nektet også å legge frem selgers forklaring, og viste til taushetsplikt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøper delvis medhold. Tre forhold veide tyngst.

For det første behandlet nemnda spørsmålet om selgers forklaring. Selskapene må legge frem dokumenter som er nødvendige for saken. Selskapets nekting kunne ikke brukes til å gjengi forklaringen med egne ord, og tvilen gikk langt på vei ut over selskapet.

For det andre mente nemnda at boligen hadde en vesentlig mangel (boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med). Kostnadene til taktekking på tilbygget, vaskerom og drenering var samlet 619 379 kroner ifølge skadetaksten. Selv om det var gitt noen risikoopplysninger, var mye kompensert med betryggende opplysninger, som at vaskerommet var utbedret og at krypkjelleren var godt luftet. Feil materialer, feil konstruksjon og brudd på byggereglene gjorde avviket tydelig og utvilsomt.

For det tredje kom nemnda til at råten i hovedtaket ikke var en mangel. Rapporten hadde opplyst om misfarging og dårlig lufting på loftet, og det kunne kjøper regne med.

Prisavslaget ble satt til 410 000 kroner. Nemnda mente selger også kunne holdes ansvarlig for skjulte feil ved arbeid som ble utført i hans egen eiertid. Erstatning for dokumentavgift ble satt til 10 250 kroner, tilsvarende 2,5 prosent av prisavslaget. Takst- og andre bistandsutgifter ble ikke utmålt, fordi det ikke var dokumentert, og fordi kjøper kunne ha en forsikring som dekket dem. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en selger som har utført arbeid selv, har et særlig ansvar for at det er gjort riktig, også for skjulte feil. Risikoopplysninger i tilstandsrapporten er ikke nok når de samlede avvikene er store og skyldes dårlig utførelse.

Den viser også at det er et skille mellom forholdene. Råten i det gamle taket ble ikke regnet som en mangel, siden det var opplyst om dårlig lufting. Kjøper fikk 410 000 kroner av de 915 476 kronene hun krevde. Kostnader som ikke er dokumentert, blir ikke dekket.

Kort oppsummert

• Lekkasjer, feil vaskerom og manglende drenering i et tilbygg fra 2004 som selger selv hadde bygget.
• Nemnda mente at avviket var vesentlig, men at råten i hovedtaket var det kjøper kunne regne med.
• Kjøper fikk delvis medhold: 410 000 kroner i prisavslag og 10 250 kroner for dokumentavgift.