Fuktskadet kjeller etter forlik: ikke medhold (FinKN 2025-164)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1954, solgt som den er for 6,7 millioner kroner med kjøpekontrakt datert 10.7.19 og overtatt 25.9.19. Huset ble totalrenovert og påbygget i 2001, og kjelleren var pusset opp og innredet i 2018. Salgsoppgaven beskrev kjelleren som meget god og moderne. Den sa også at kjelleren ikke var byggemeldt som oppholdsrom.

Tilstandsrapporten advarte likevel. Grunnmur og drenering fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med opplysninger om naturlig vanntilsig, en fuktig bod og terreng med fall mot grunnmuren. Innkledde kjellervegger ble kalt en risikokonstruksjon, altså en konstruksjon der det kan finnes skjulte skader.

Høsten 2023 ble det ved en tilfeldighet funnet jordfeil på varmefolier (elektrisk gulvvarme) i kjelleren. Elektrikeren mistenkte fukt. Kjøper hadde også merket en viss kjellerlukt, og så misfarging langs gulvlister og nederst på vegger.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper reklamerte til Protector Forsikring ASA i september 2023. Reklamasjonen nevnte både gulvvarmen, mulig fukt fra grunnen og frykt for feil oppbygging av gulv og vegger. To skaderapporter og en rapport fra selskapets takstfirma ble innhentet. Takstfirmaet mente at arbeidet i 2018 var ufagmessig, og at fuktproblemene var påregnelige ut fra risikoopplysningene.

7.3.24 tilbød selskapet et forlik på 90 000 kroner, basert på et kostnadsoverslag på 93 035 kroner. Tilbudet ble beskrevet som fullt og endelig oppgjør for det reklamerte forholdet. Det sto også at selskapet ikke ville betale for fuktskadene, fordi de var påregnelige. Kjøper oppfattet at tilbudet bare gjaldt varmefoliene, og godtok 20.3.24.

Senere, da gulv og vegger ble revet, oppdaget kjøper grove feil i oppbyggingen, blant annet feil materialer mot betong og manglende fuktsperre. Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 827 624 kroner, i to tilbud på 711 525 og 116 099 kroner. Selskapet avviste kravet og viste til at forliket var endelig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og ga selskapet medhold. Tre forhold veide tyngst.

For det første hva forliket omfattet. Et forlik er en avtale, og rekkevidden avhenger av ordlyden og sammenhengen. Reklamasjonen fra 2023 omfattet både varmefolier, fukt og mulig feiloppbygging, og tre sakkyndigrapporter hadde allerede beskrevet omfattende fukt og feil fra arbeidet i 2018. Alt dette var kjent da forliket ble inngått.

For det andre selve tilbudet. Det var et fullt og endelig oppgjør i en sak der utbedringskostnadene åpenbart kunne bli mye høyere enn 90 000 kroner. Selskapet burde ha formulert seg klarere overfor en forbruker, men kjøper hadde likevel grunn til å ta forbehold. Nemnda la vekt på at det gikk 13 dager fra tilbudet til aksepten, og at aksepten gjaldt forholdene i reklamasjoner og rapporter frem til den dagen.

For det tredje at forliket ikke kunne settes til side etter avtaleloven § 36. Den regelen lar en avtale bli satt til side når det er sterkt urimelig å gjøre den gjeldende. Nemnda fant ikke grunnlag for det. Kravet var derfor avskåret, og nemnda vurderte ikke selve mangelsspørsmålet (§ 3-9 andre punktum).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forlik normalt er endelig, også når det senere viser seg at skaden er mye større enn antatt. Det avgjørende er hva som var kjent og reklamert da forliket ble inngått, ikke hva kjøper trodde at beløpet gjaldt.

En kjøper som mener at et forlik bare gjelder deler av saken, kan ta forbehold i selve akseptet og skrive nøyaktig hvilke forhold som er med og hvilke som ikke er det. Uklare formuleringer som det reklamerte forholdet kan tolkes mot deg når saken allerede er bredt dokumentert.

Kort oppsummert

• Kjøper godtok 90 000 kroner i forlik for gulvvarme, men fikk senere et krav på 827 624 kroner etter fukt og byggefeil i kjelleren.
• Nemnda mente at forliket omfattet fuktproblemene og feiloppbyggingen, som var kjent og reklamert før forliket.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Kravet ble avskåret uten at nemnda tok stilling til om det var en mangel.