Nye fuktfunn etter forlik, tomannsbolig fra 1955: ikke medhold (FinKN 2022-423)

Hva saken gjaldt

Boligen var den ene halvdelen av en tomannsbolig i Oslo, bygget i 1955. Den ble solgt som den er for 12 050 000 kroner og overtatt av kjøperen 1. september 2017. Ifølge salgsoppgaven var boligen bygget om og på og oppgradert i 2011 og 2014. Tilstandsrapporten opplyste at dreneringen i tilbyggene var fra 2011 og 2014, mens den opprinnelige delen hadde en steinsatt drenering fra 1955 med TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Selgeren hadde svart nei i egenerklæringsskjemaet (skjemaet der selgeren opplyser om det han kjenner til) på spørsmål om problemer med drenering og fukt i kjelleren.

Etter overtakelsen fant kjøperen mange feil, blant annet fukt i kjellergulvet, feil ved dreneringen, konstruksjonsfeil i tilbyggene, skjeggkre og ulovligheter. Flere sakkyndige undersøkte boligen. Partene ble deretter enige om et forlik, der selskapet utbetalte 2,5 millioner kroner som fullt og endelig oppgjør av alle forholdene som var tatt opp.

Mens kjøperen utbedret boligen, fant han at det manglet fuktsikring under kjelleretasjen, og at kjellerveggen fra 2014 var bygget inn i fjellet uten fuktbeskyttelse eller drenering. Da måtte det gjøres mer graving og riving enn det man hadde regnet med.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning på 634 310 kroner for takserings- og utbedringskostnader, i tillegg til utgifter til bistand og forsinkelsesrenter. Han mente at forholdene var nye mangler som ikke kunne oppdages da forliket ble inngått, og at de derfor ikke var omfattet av det. En sakkyndig fra et analysefirma støttet at forholdene var nye i den forstand at ingen rapport før forliket hadde nevnt dem.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente først at saken var for omfattende til å behandles skriftlig, slik nemnda gjør. Dessuten var forholdene en del av forliket, og dermed oppgjort. Selskapets sakkyndige mente at det som nå var funnet, i utgangspunktet var vurdert i hans rapport.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente først at saken kunne behandles skriftlig, selv om den hadde vært noe i tvil på grunn av omfang og kompleksitet.

Deretter mente nemnda, også under noe tvil, at de nye funnene var en del av forliket. Kjøperen hadde allerede reklamert på fukt i kjellergulv og drenering, både under tilbyggene og i den opprinnelige delen av boligen. De nye funnene ga etter nemndas syn bare en dyrere og mer komplisert utbedring av det samme problemet.

Nemnda ga kjøperen rett i at noe av det som ble avdekket var uventet. Men det hadde vært mulig å avdekke dette før forliket ble sluttet, ved hjelp av sakkyndige. Kjøperen hadde vært bistått av jurist og måtte derfor forstås slik at han var klar over at et forlik innebærer risiko for at det senere dukker opp forhold som ikke er dekket.

Til slutt viste nemnda til at det skal mye til for å gjenåpne eller endre et forlik. Ellers blir det mindre attraktivt å inngå forlik, med de ulempene det gir for både parter og saksbehandling. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forlik med formuleringen fullt og endelig oppgjør er bindende, også når utbedringen senere viser seg å bli dyrere enn forventet. Det er de forholdene som var reklamert, som er dekket, og nemnda ser på problemet, ikke bare på det som ble beskrevet i detalj.

Har du et stort og uoversiktlig krav, kan det lønne seg å få avdekket så mye som mulig før du inngår forlik. Åpner du konstruksjonene først etterpå, kan det være for sent å kreve mer.

Saken viser også at en ny og dyrere utbedring av en feil man allerede har tatt opp, ikke uten videre regnes som en ny mangel.

Kort oppsummert

• Etter et forlik på 2,5 millioner kroner fant kjøperen nye feil ved fuktsikringen i kjelleren og krevde 634 310 kroner.
• Nemnda mente feilene bare gjorde utbedringen dyrere av forhold som allerede var reklamert, og at de dermed var dekket av forliket.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med det nye kravet.