Barksopp på loftet i enebolig fra 1961: delvis medhold (FinKN 2022-548)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1961 med påbygg fra 1977 og 2008, solgt som den er med en prisantydning på 4 950 000 kroner. Ifølge salgsoppgaven var taket lagt om to ganger, en gang på 1990-tallet og en gang i 2008. Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 1 (best mulig tilstandsgrad) og takkonstruksjonen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den fant ingen lekkasjer, men noen fuktskjolder. Loftet over stuen var ikke tilgjengelig for takstmannen.

Selgeren hadde eid boligen siden 2017. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte han nei på om han kjente til utettheter i taket.

Etter overtakelsen i april 2021 fant kjøperen barksopp på loftet og reklamerte (meldte fra om mangelen) i september 2021. Et firma mente at dårlig utlufting hadde gitt soppen og at panelet måtte byttes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 180 643 kroner, tilsvarende utbedringen. I tillegg krevde han erstatning på 4 000 kroner for egenandel til juridisk bistand. Han mente soppangrepet var godt synlig, at selgeren hadde brukt loftet til lagring, og at selgeren derfor måtte ha sett det.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at soppen satt i et område som bare ble brukt til oppbevaring, og at selgeren ikke kjente til den. Selgeren selv sa at de brukte loftet til lagring, men ikke så at det var sopp.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, siden det er vanskelig å vurdere selgerens kunnskap ut fra skriftlige dokumenter. Nemnda kom til motsatt resultat. Avgjørelsen var enstemmig. Tre ting veide tyngst.

For det første hvor synlig skaden var. Bildene viste barksopp flere steder i panelet. Selv om barksopp ikke er kjent for folk flest, mente nemnda at merkene var så omfattende og uvanlige at selgeren måtte ha sett dem da han lagret ting på loftet.

For det andre plikten til å fortelle. Selv om selgeren var usikker på hva merkene betød, skulle han ha opplyst om dem (avhendingsloven § 3-7, om selgers plikt til å gi opplysninger). Det gjaldt særlig fordi takstmannen ikke fikk tilgang til loftet.

For det tredje tidspunktet. Selskapet mente at forholdet kunne ha forverret seg etter overtakelsen. Nemnda viste til fagfolk som mente det var svært sannsynlig at angrepet hadde pågått over flere år.

Beløpet ble likevel halvert. Utbedringen betyr at gammelt panel byttes mot nytt, og det er en standardheving. Nemnda satte fradraget til cirka 50 % og fastsatte prisavslaget til 90 000 kroner (§ 4-12), med forsinkelsesrente. Kravet om erstatning ble avslått. Kjøperen hadde en boligkjøperforsikring, og det var ikke opplyst om utgiften kunne dekkes der. Da går tvilen ut over kjøperen (§ 4-14).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en selger som har brukt et rom, kan bli møtt med at han måtte ha sett en synlig skade, selv om han sier han ikke visste hva det var. Usikkerhet fritar ikke for å opplyse.

Saken viser også at prisavslaget kan bli lavere enn utbedringskostnaden når utbedringen gir kjøperen noe bedre enn det han kjøpte. Og utgifter som en annen forsikring kanskje dekker, kan bli avslått.

Kort oppsummert

• Barksopp på loftet i en enebolig fra 1961, der takstmannen ikke fikk tilgang til loftet.
• Nemnda mente selgeren måtte ha sett soppen og skulle ha opplyst om den.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 90 000 kroner i prisavslag av kravet på 180 643 kroner, og ingen erstatning.