Vann og gjørme i bod etter skjult egeninnsats: medhold (FinKN 2022-174)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1983, solgt som den er for 7 980 000 kroner. Kontrakten var datert 12. november 2020, og kjøperen overtok 1. februar 2021. Salgsoppgaven beskrev en bod på omtrent 11 kvadratmeter bak garasjen, bygget i 1996 eller 1997. Tilstandsrapporten ga boligens drenering TG 2 og sa at garasjer og boder er mer utsatt for fukt og slitasje enn selve boligen. Selve garasjen ble ikke vurdert nærmere.

I egenerklæringen (skjemaet der selgeren svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren nei på om det var kjent fuktinnsig eller problemer med drenering. Selgeren svarte også nei på om ufaglærte hadde gjort arbeid som vanligvis bør gjøres av fagfolk.

I slutten av juli, under en periode med regnvær, fant kjøperen store mengder vann og gjørme i boden. Det skjedde to ganger i løpet av tre måneder. En nabo fortalte at det hadde skjedd før. Skadefirmaet mente at terrenget og nedbøren fikk vann til å samle seg i hjørnet bak boden og garasjen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om tidligere vanninnsig, og om at drenering var gjort av ufaglærte. Kravet gjaldt prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnader, takstutgifter og erstatning for advokatutgifter.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, opplyste at selgeren hadde hatt ett tilfelle av vanninnsig i eiertiden på 5 år og 7 måneder. Selgeren hadde selv gravd og fylt på pukk for å lede vannet bort, og hadde ikke sett mer vann etter det. Selskapet mente at verken vanninnsiget eller arbeidet var noe selgeren måtte opplyse om, og at opplysningene uansett ikke ville ha påvirket avtalen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre forhold var avgjørende.

For det første har selgeren normalt ikke plikt til å fortelle om gamle skader som han med god grunn tror er utbedret. Det gjelder ikke fullt ut når selgeren har utbedret det selv uten fagkunnskap. Da kan han ikke regne med at løsningen holder, og han burde ha opplyst om både vannet og arbeidet.

For det andre var dette opplysninger kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Egenerklæringen ga i tillegg feil svar om ufaglært arbeid og om utettheter i garasje og fasade.

For det tredje kunne nemnda ikke se at opplysningene manglet betydning for avtalen. Selskapet hadde bevisbyrden, og den var ikke oppfylt. Boden var en solid konstruksjon i samme stil som boligen.

Nemnda kom til at det var mangelsansvar etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Nemnda tok ikke stilling til hvor stort prisavslaget skulle være, fordi det ikke var lagt frem dokumentasjon for utbedringskostnadene. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et problem selgeren mener å ha løst selv, likevel kan måtte opplyses om. Det gjelder særlig når han ikke er fagmann. Da blir spørsmålet om han kunne stole på at løsningen holdt.

Den viser også at svarene i egenerklæringen teller. Har selgeren svart nei på spørsmål om fukt og ufaglært arbeid, og det viser seg å være feil, kan det gi kjøperen et krav.

Til slutt viser saken at medhold om mangelen ikke er det samme som et fastsatt beløp. Uten dokumentasjon på utbedringskostnadene tok nemnda ikke stilling til prisavslaget.

Kort oppsummert

• Vann og gjørme i en bod ved garasjen etter regnvær, i en enebolig fra 1983 som ble overtatt i februar 2021.
• Selgeren hadde hatt vanninnsig og gravd selv, uten å opplyse om det.
• Kjøperen fikk medhold, men nemnda fastsatte ikke beløpet fordi det manglet dokumentasjon.