Lukt og kondens i kjellerbod i leilighet fra 2011: ikke medhold (FinKN 2026-806)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 2011, solgt for 2,4 millioner kroner og overtatt i mai 2025. Salgsoppgaven nevnte parkeringsplass i lukket garasjeanlegg og en tilhørende sportsbod. Boden lå i kjelleren i det felles garasjeanlegget. Den ble ikke tilstandsvurdert av takstmannen. Selger krysset av for at han ikke kjente til fuktproblemer i kjeller eller underetasje, og han hadde bodd i leiligheten før salget.

Etter overtakelsen reklamerte (meldte fra om mangelen) kjøper på vond lukt og fukt i boden. En takstmann som var på befaring i oktober 2025, fant kondens (fukt som dannes på kalde flater) i taket og misfarget betong. Han merket en sterk lukt fra betonggulvet og antok at noe var sølt og hadde gitt en kjemisk reaksjon. Kondensen mente han skyldtes hvordan taket var bygget, med gress over betongen. Han anbefalte pussing og maling av gulvet, ventiler i veggene og eventuelt en avfukter. Utbedringen ble vurdert til 31 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde dekket utbedringskostnadene og et verditap som ble anslått til mellom 80 000 og 100 000 kroner. Kjøper mente at selger ikke hadde oppfylt plikten til å opplyse om det han kjente til, og at forholdene var upåregnelige. Kjøper mente også at ingenting var sølt i boden, og at skaden ikke hadde skjedd i kjøpers eiertid.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at fukt og lukt i en kjellerbod ikke var særlig upåregnelig, og at lukten måtte ha oppstått etter at risikoen gikk over til kjøper (§ 2-4), det vil si etter overtakelsen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Kjøper nådde altså ikke frem. To forhold veide tyngst.

For det første gjaldt lukten. Nemnda fant det sannsynlig at lukten oppsto etter overtakelsen, blant annet fordi takstmannen selv trodde at noe var sølt. Da er det ikke noe selger svarer for. Det er kjøper som må sannsynliggjøre at en mangel fantes ved overtakelsen, og det klarte ikke kjøper her.

For det andre gjaldt fukten. Takstmannen beskrev den som forventet kondens i et lukket kjellerrom, og den kunne løses med ventiler og avfukter. Boden var omtalt som sportsbod i garasjeanlegg, og da er forventningene lavere enn til et rom inne i leiligheten. Nemnda var enig med kjøper i at kondens ikke er påregnelig i en så ny bod. Likevel var omfanget og kostnadene begrenset, og det var ikke vist at selger burde ha reagert eller at det var brudd på reglene om opplysninger (§§ 3-7 og 3-8). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at bevisbyrden ligger hos kjøper. Når en skade kan ha oppstått etter overtakelsen, og det ikke kan vises at den fantes før, står kjøper svakt. Det gjelder også lukt som ikke har en klar årsak fra tiden før salget.

Den viser også at nemnda ser på hva slags rom det gjelder. Et rom i felles garasjeanlegg vurderes mildere enn et rom inne i boligen, og små utbedringskostnader gjør det vanskeligere å nå frem.

Kort oppsummert

• Leilighet fra 2011 med vond lukt og kondens i en kjellerbod i felles garasjeanlegg.
• Kjøper krevde utbedringskostnader og verditap, uten at kravet ble oppgitt som ett beløp.
• Nemnda ga selskapet medhold: kjøperen nådde ikke frem, fordi lukten trolig kom etter overtakelsen og kondensen var begrenset.