Uopplyste fuktskader i stuetak i tomannsbolig: delvis medhold (FinKN 2022-660)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig fra 1979, solgt som den er for 3 165 000 kroner. Kjøperen overtok 1. august 2021. Selger hadde eid og bodd i boligen siden 1979. Salgsoppgaven kalte boligen stor og velholdt. Tilstandsrapporten ga et godt helhetsinntrykk og sa at det ikke var gjort noen oppgraderinger av betydning siden byggeåret. Det ville derfor være behov for ettersyn og modernisering på grunn av vanlig slitasje og alder. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på hva han vet om boligen) svarte selger nei på spørsmålet om utettheter i tak, terrasse, garasje eller fasade.

Etter overtakelsen fant kjøperen fuktskader på takplatene i stuen. En byggmester fant tydelige tegn på at det hadde vært vann bak platene, særlig langs ytterveggen. Det satt løse flak av rust på en stålbjelke, noe som tyder på at vann hadde kommet inn tidligere. Han fant ikke fritt vann i konstruksjonen da han undersøkte.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 68 535 kroner, som var byggmesterens pristilbud for utbedring, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger kjente til fuktskadene og ikke sa fra. Etter kjøperens syn er en opplysning om tidligere fuktskader noe som påvirker enhver kjøper.

Boligselgerforsikringen var tegnet hos HDI Global Specialty. Selskapet avviste kravet. Det mente at merkene i taket var synlige og bare kosmetiske, og at selger ikke plikter å opplyse om slikt. Selger forklarte at merkene skyldtes fukt fra byggeperioden og at han hadde levd fint med dem i 42 år. Selskapet mente også at en opplysning ikke ville ha påvirket avtalen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat. Nemnda pekte på tre ting.

For det første kunne ikke selskapet vise at kjøperen kjente til eller burde sett skadene. Det er selgersiden som må bevise det. Det var uklart hvordan stuen så ut ved visningen og hvor synlige skadene var. Selgers plikt til å opplyse går dessuten foran kjøperens plikt til å undersøke.

For det andre mente nemnda at fuktskader i taket var noe kjøperen hadde grunn til å få vite om (avhendingsloven § 3-7 om selgers opplysningsplikt). Platene hadde vært utsatt for fukt, hadde skjolder og var stedvis oppsvulmet. Det er noe annet enn en ren skjønnhetsfeil.

For det tredje at opplysningene ikke hadde virket inn på avtalen, kunne selskapet ikke bevise. Nemnda kalte dette krevende. Tilstandsrapporten ga bare generelle opplysninger om behov for oppgraderinger, ikke noe om at takplatene måtte skiftes snart. Skaden satt dessuten i stuen, et rom folk er opptatt av.

Prisavslaget ble satt til 40 000 kroner, inkludert forsinkelsesrente, mot kravet på 68 535 kroner. Nemnda trakk fra for standardheving og forlenget levetid, fordi kjøperen får nye plater som varer lenger. Derfor ble det bare delvis medhold.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selger kan ha plikt til å opplyse om tidligere fuktskader, selv om han selv mener de er kosmetiske. Nemnda tar utgangspunkt i at selgere heller bør si for mye enn for lite.

Den viser også at en synlig skade ikke automatisk stenger for kravet. Det er selgersiden som må vise at kjøperen kunne sett den.

Selv når du vinner frem, kan beløpet bli lavere enn kravet, fordi nye deler gir bedre standard enn de gamle.

Kort oppsummert

• Stuehimlingen hadde gamle fuktskader og rust bak takplatene, uten at selger hadde nevnt det i egenerklæringen.
• Nemnda mente selger hadde plikt til å opplyse, og at selskapet ikke kunne vise at opplysningen var uten betydning.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 40 000 kroner i prisavslag av et krav på 68 535 kroner.