Lekkasje fra pipe fjernet av ufaglærte, rekkehus: ikke medhold (FinKN 2023-843)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1991, solgt «som den er» for 3,61 millioner kroner i 2021. Tilstandsrapporten ga piper og ildsteder TG 1 (ingen eller svake symptomer på avvik). Takstmannen anbefalte likevel å se til pipen av og til, særlig etter uvær, for å oppdage skader på bly og vanntetting.

I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger nei på spørsmål om problemer med ildsted, skorstein eller pipe. Han la likevel til to kommentarer. Pipen var tatt ned fra loft og ned til stue, og blydekket rundt pipen utvendig måtte rehabiliteres på grunn av fare for fuktinntrenging.

Omtrent ett år og tre måneder etter overtakelsen begynte det å lekke fra spotbelysningen i stuen i andre etasje. En blikkenslager fant at blykransen rundt pipen hadde sprukket. Årsaken var mest sannsynlig at pipen sto uten fast pipeløp under taket, slik at den beveget seg i vind. Blikkenslageren mente arbeidet ikke var fagmessig utført, og anbefalte å ta ned resten av pipen og føre taket tilbake til slik det var før.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 73 400 kroner, pluss forsinkelsesrente. Beløpet var et pristilbud på å rive resten av pipen og reparere taket. Husforsikringen hadde dekket følgeskadene inne, men ikke selve utbedringen.

Kjøperen mente selger hadde holdt tilbake opplysninger (avhendingslova § 3-7). Selger var eier mens pipen ble tatt ned, og måtte derfor vite at det var gjort av ufaglærte. Kjøperen mente også at lekkasjen ville kommet uansett om blydekket var skiftet, og at han hadde reklamert i tide.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, mente at det ikke var holdt tilbake noe, at forholdet var så godt som opplyst ved salget, og at det uansett ikke hadde påvirket avtalen. Det mente også at kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til samme resultat, men var mer i tvil.

Nemnda så det som tvilsomt om selger burde ha fortalt at pipen var tatt ned av ufaglærte. Saken falt likevel på innvirkningsvilkåret. Det betyr at en manglende opplysning bare gir mangel hvis den kan ha påvirket kjøpet, for eksempel budet.

Avgjørende var risikoopplysningen (en konkret advarsel om et kjent problem) i egenerklæringen. Der sto det at blydekket måtte rehabiliteres på grunn av fare for fuktinntrenging. Kjøperen visste dermed at taket kunne være utett. Selv om den egentlige årsaken, ufaglært demontering, var ukjent, måtte han regne med at en utbedring kunne bli nødvendig.

Nemnda kunne heller ikke se at de samlede opplysningene tilsa at utbedringen ville bli bagatellmessig. En tilleggsopplysning om ufagmessig demontering ville derfor ikke ha endret budet. Da var det ingen mangel. Nemnda tok ikke stilling til om reklamasjonen kom i tide. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret advarsel i salgsdokumentene kan gjøre at kjøperen ikke når frem, selv når selger ikke fortalte alt han visste. Det er ikke nok at selger burde sagt mer. Kjøperen må også kunne vise at tilleggsopplysningen ville påvirket budet.

Advarselen trenger ikke nevne den riktige årsaken. Det avgjørende er at den peker på samme type problem og at kjøperen måtte regne med utbedring. Kjøperen tapte her selv om nemnda tvilte på selgers opplysninger.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra en pipe som ufaglærte hadde tatt ned, i et rekkehus fra 1991. Kravet var 73 400 kroner i prisavslag.
• Egenerklæringen advarte om fare for fuktinntrenging ved pipen, så kjøperen måtte regne med utbedring.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet. Innvirkningsvilkåret var ikke oppfylt.