Mugg og råte i tak etter loftsombygging: delvis medhold (FinKN 2022-795)

Hva saken gjaldt

Boligen var den ene halvparten av en horisontaldelt tomannsbolig (to boliger over hverandre) fra 1947, solgt som den er for 5 880 000 kroner og overtatt 28. mai 2021. Salgsoppgaven beskrev boligen som pen og velholdt. Det tidligere fellesloftet var bygget om til tre innredede rom med et gulvareal på ca. 37 m², og det ble opplyst at ombyggingen ikke var godkjent av kommunen. Yttertaket var rehabilitert i 2005. Tilstandsrapporten ga overflatene på loftet TG 1 (ingen avvik) og sa at boligen holdt en normalt god standard. Selger svarte nei på om han kjente til sopp eller råteskader.

Høsten 2021 fant kjøper mugg på kryploftet (det lave rommet bak kneveggene). To sakkyndige rapporter fant fukt, muggsopp og gråråte i taktroa (bordene under taktekkingen) og luftlekkasjer fra rommene og inn på kryploftet. Årsaken var at loftet var bygget om fra kaldt loft til oppholdsrom uten at konstruksjonen fungerte. Den fuktige inneluften kondenserte mot den kalde taktroa. Rapportene mente at hele takkonstruksjonen måtte bygges om.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 845 000 kroner for utbedringen, pluss 33 641 kroner for sakkyndige og forsinkelsesrente, til sammen 878 641 kroner. Kjøper mente at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

HDI Global Specialty, som hadde selgers boligselgerforsikring, avslo kravet. Selskapet pekte på boligens alder og mente at feilen kunne utbedres mye billigere. Selskapets takstmann anslo 285 874 kroner uten å ha vært i boligen. Selskapet mente også at et eventuelt prisavslag bare kunne dekke kjøpers andel av taket, siden taket er en felles bygningsdel. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøper delvis medhold. Den kom til at det var en vesentlig mangel, og la vekt på fire ting.

For det første kostnadene. Nemnda mente at kjøpers rapporter, som var laget etter befaring, var mer troverdige enn selskapets notat, som bare bygde på dokumenter. Utbedringen på 845 000 kroner var 14,3 % av kjøpesummen.

For det andre at feilen var uventet. Boligen var over 70 år, og en eldre bolig kan ha svakheter. Men kjøper hadde ikke fått noen risikoopplysning om at loftet var bygget om fra kaldt loft til oppholdsrom. Seksjoneringsbegjæringen fra 1988 tilsa at innredningen ikke kunne være eldre enn omtrent 30 år. Loftet så dessuten fint ut, og alle overflater hadde TG 1. At hele takkonstruksjonen måtte bygges om, og at soppen kunne gi helseplager, var ikke påregnelig.

For det tredje at opplysningen om manglende godkjenning ikke dekket dette. Den handlet om lovligheten av bruken, ikke om fukt og konstruksjon.

For det fjerde at kjøper kunne kreve full utbedring og ikke bare en andel. Nemnda mente at det skadede området hører til boligen, så kravet ble ikke begrenset til eierbrøken.

Nemnda gjorde likevel et fradrag for standardheving og forlenget levetid, siden kjøper får et nytt tak i stedet for et gammelt. Prisavslaget ble satt til 400 000 kroner med forsinkelsesrente. Utgiftene til sakkyndige ble ikke dekket, siden de dekkes av kjøperens egen boligkjøperforsikring. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alder ikke fritar for mangelsansvar når feilen er en byggefeil som ikke var opplyst. Ombygde loft er spesielt utsatt for fuktproblemer, og nemnda la vekt på at det ikke var gitt noen risikoopplysning.

Saken viser også at rapporter etter fysisk befaring veier tyngre enn vurderinger på papir, og at kjøper i en tomannsbolig ikke nødvendigvis bare kan kreve sin andel. Beløpet ble likevel under halvparten av kravet, blant annet på grunn av fradrag for at nytt tak er bedre enn det gamle.

Kort oppsummert

• Muggsopp og råte i taket etter at et kaldt loft var bygget om til innredede rom i en tomannsbolig fra 1947.
• Nemnda mente at feilen var uventet og en vesentlig mangel, og at kjøper kunne kreve hele utbedringen og ikke bare sin andel.
• Kjøper fikk delvis medhold: prisavslag på 400 000 kroner av et krav på 878 641 kroner, etter fradrag for standardheving.