Selgers opplysningsplikt: slik vurderer Finansklagenemnda saken

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet 179 saker der selgers opplysningsplikt eller selgers kunnskap var et sentralt spørsmål, i perioden 2022 til 2026. I 12 saker fikk kjøper medhold, i 71 saker delvis medhold og i 96 saker ikke medhold. Det betyr at kjøper helt eller delvis fikk medhold i 46 prosent av sakene. I 15 saker var nemnda delt (dissens).

Tallene gjelder saker som endte i nemnda. De sier ikke hvor ofte selgere holder tilbake opplysninger, og de er ingen prognose for en enkelt sak. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk alt som ble krevd. Median krav i disse sakene var 265 180 kroner. Sakene fordeler seg slik: 47 saker i 2022 og 43 saker i 2023, deretter 28 saker i 2024 og 38 saker i 2025, og 23 saker i 2026 (så langt).

Nemnda stiller to spørsmål etter hverandre. Først: ga selger uriktige eller mangelfulle opplysninger? Deretter: kan svikten antas å ha påvirket avtalen? Begge må besvares med ja før kjøper får noe. I sakene handler dette ofte om hva selger fylte ut i egenerklæringen (skjemaet selger svarer på om det han kjenner til ved boligen).

Når kjøper fikk medhold

Mønsteret er at selger visste noe, at skjemaet stilte et konkret spørsmål, og at svaret ikke ga kjøper et riktig bilde.

Taklekkasje og overmalt råte i fritidsbolig fra 1973 (FinKN 2022-483). Hytta ble solgt for 1,65 millioner kroner og overtatt 24.6.21. Selger hadde svart nei på skjemaets spørsmål om råteskader og utettheter i tak. Kjøper hevdet at selger over telefon hadde fortalt om en lekkasje ved pipen som var tettet. Selger benektet kjennskap, men selskapet la ikke frem noen uttalelse fra selger selv. Nemnda la vekt på at dette kan telle mot selskapet, og kom til at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger. Kjøper krevde 168 230 kroner og fikk delvis medhold. Prisavslaget ble satt til 60 000 kroner inkludert merverdiavgift, etter et betydelig fradrag for standardheving.

Ufagmessig bad i leilighet fra 2006 (FinKN 2022-854). Leiligheten ble solgt for 2,25 millioner kroner og overtatt 29.1.21. Verdi- og lånetaksten sa at badet var antatt bygget av en selvbygger og stedvis ufagmessig utført. Kjøper fikk likevel for lite informasjon om hvor mye som var ufagmessig, og nemnda la vekt på at slike arbeider har høyt skadepotensial. Kjøper krevde 329 390 kroner i prisavslag og fikk delvis medhold. Nemnda mente fradraget for at et nytt bad er bedre enn et gammelt burde ligge mellom 50 og 60 prosent, og satte prisavslaget til 150 000 kroner. Renter ble tilkjent.

Når kjøper tapte

I over halvparten av sakene fikk kjøper ikke medhold. Tre mønstre går igjen.

For det første avviket som er for lite. Manglende fall til sluk i enebolig fra 2015 (FinKN 2022-390). Boligen ble solgt for 10,7 millioner kroner. Det var dokumentert at fallet ikke var som det skulle, og kjøper krevde 42 556 kroner i prisavslag. Nemnda så på videoen kjøper la frem og la til grunn at vannet ikke rant ut på gulvet. Den fant ikke sannsynliggjort at problemet var stort nok til å utgjøre en mangel. Selskapet fikk medhold.

For det andre bevistvil om hva selger visste. Skjeggkre i rekkehus fra 1970 (FinKN 2022-33). Boligen ble solgt for 4,66 millioner kroner og overtatt 30.4.19. Selger hadde opplyst om sølvkre i kjelleren. Kjøper mente selger også kjente til skjeggkre, blant annet fordi en nabo hadde hatt dem, og krevde 337 424 kroner i prisavslag, i tillegg til erstatning for kostnader. Nemnda mente bildet av omfanget ved overtakelsen var for uklart til at det kunne sies at selger holdt tilbake noe, og at tvilen går utover kjøper. Nemnda la også vekt på at en beskjeden gjenstående bestand etter sanering normalt ikke er en mangel. Selskapet fikk medhold.

For det tredje at kjøper allerede var opplyst. Når salgsdokumentene beskriver en risiko, må en senere skade som ligger innenfor denne risikoen vanligvis kjøper bære selv.

Hva som avgjør

Sakene viser noen faktorer som går igjen:

• Hva selger faktisk kjente til. Kjøper må normalt sannsynliggjøre at selger visste, eller måtte vite, om forholdet. Kunnskap kan ligge i egen bruk av boligen, tidligere skader, arbeid selger har utført eller uttalelser fra andre.
• Hva skjemaet spurte om, og hva selger svarte. Et konkret spørsmål med et snevert eller uriktig svar veier tungt.
• Om forholdet var synlig. Kjøper har en undersøkelsesplikt. Nemnda ser på om et forhold var så tydelig at en vanlig kjøper burde ha oppdaget det.
• Om opplysningen ville påvirket avtalen. Selv når selger har sviktet, må svikten kunne antas å ha virket inn på kjøpet.
• Hvor stort avviket er. Små avvik, som fall til sluk som ikke fører til vann på gulvet, blir sjelden nok.
• Hvem som må dokumentere. Er det ord mot ord, går bevistvilen normalt utover kjøper. Legger ikke selskapet frem en uttalelse fra selger, kan det telle mot selskapet.

Kort oppsummert

• Nemnda har behandlet 179 saker om selgers opplysningsplikt og kunnskap, og kjøper fikk helt eller delvis medhold i 46 prosent.
• Kjøper får noe når selger kjente til forholdet og skjemaet spurte konkret, som i FinKN 2022-483.
• Kjøper taper oftest når avviket er lite, når det er uklart hva selger visste, eller når risikoen var beskrevet på forhånd.
• Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke boligkjøp generelt.