Skjeggkre i rekkehus fra 2009, sølvkre hos naboer: ikke medhold (FinKN 2022-223)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus oppført i 2009, solgt som den er for 3 250 000 kroner. Kontrakten er datert i mai 2018, og kjøperen overtok i august samme år. Prospektet beskrev boligen som praktisk og lekker med god standard. Selgeren hadde eid og bodd i boligen siden 2012. I egenerklæringsskjemaet (selgerens svar på standardspørsmål om boligen) svarte hun nei på spørsmål om kjennskap til skadedyr og insekter.

Kjøperen oppdaget skjeggkre vinteren 2018/19 og reklamerte (meldte fra om feilen) til selskapet i januar 2019. En sakkyndig konkluderte med at det hadde vært en bestand i boligen i selgerens eiertid. Kjøperen lot boligen saneres. Kjøperen fant også referater fra generalforsamlinger i selgerens tid, der sølvkre (en annen type insekt, som ofte henger sammen med fukt) i flere boligandeler var tema. Selgeren var til stede på møtene. Kjøperen pekte også på at det var gjort tettetiltak langs lister i boligen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 554 710 kroner, med renter. Argumentene var at selgeren hadde kjent til insekter og tettet for dem, at hun kjente til sølvkre hos naboer, og at boligen uansett hadde en vesentlig mangel.

Selskapet (selgerens boligselgerforsikring) mente kjøperen hadde reklamert for sent. Det mente også at selgeren ikke hadde plikt til å opplyse om sølvkre hos naboer, at tettetiltakene ikke var utført av selgeren, og at boligen ikke hadde en vesentlig mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig, men delte seg på ett spørsmål.

For det første størrelsen på problemet (§ 3-9 andre punktum). Nemnda la til grunn at kostnaden ved å sanere er det som teller. Skjeggkre kan normalt bekjempes eller reduseres til et nivå som ikke plager. Takstmannens anslag om sanering langt frem i tid var svakt begrunnet og sto ikke i forhold til bestanden som var dokumentert. Det var heller ikke vist at det ble noen varig feil igjen etter saneringen. Derfor var det ingen vesentlig mangel.

For det andre selgerens kunnskap (§ 3-7). Flertallet fant ikke sannsynliggjort at selgeren kjente eller burde kjenne til skjeggkre. Bestanden som ble funnet, var liten, med 24 skjeggkre hvorav 19 nymfer (unge dyr). Ingenting tydet på at det var merkbart mer før salget. Tettetiltakene kunne se påfallende ut, men det var ikke vist at selgeren hadde gjort dem.

For det tredje sølvkre hos naboer. Selgeren kjente til dette, men flertallet fulgte sekretariatet: Sølvkre knytter seg mer lokalt til den enkelte boenhet og er ikke uten videre relevant for et salg av en annen. Det måtte foreligge en reell fare for spredning, og det var ikke vist hvor nær naboene bodde. Derfor var det ingen plikt til å opplyse om det.

Mindretallet mente at selgeren måtte ha kjent til at det var insekter i boligen, siden tettetiltakene sannsynligvis ble gjort i hennes eiertid, og at det var en opplysning kjøperen hadde grunn til å vente. Det ville gitt en mangel. Nemnda tok derfor ikke stilling til om reklamasjonen var rettidig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en påvist bestand av skjeggkre ikke er nok alene. Kjøperen må vise at selgeren kjente til problemet, eller at skaden er så stor at den er vesentlig etter sanering. Kjennskap til en annen art hos naboer utløser ikke nødvendigvis noen opplysningsplikt, men kjennskap til skjeggkre i en tilgrensende bolig kan være relevant.

Dissensen viser også at spørsmålet er skjønnsmessig. Bevis om hva selgeren gjorde, for eksempel hvem som utførte tettetiltak, kan ha stor betydning.

Kort oppsummert

• Skjeggkre i rekkehus fra 2009. Kjøperen krevde 554 710 kroner i prisavslag.
• Flertallet mente selgeren ikke kjente til skjeggkre og ikke måtte opplyse om sølvkre hos naboer. Sanering ga heller ikke en vesentlig mangel.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem. Ett medlem var uenig.