Hyttebrønn gikk tom for vann: ikke medhold (FinKN 2026-326)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1950, solgt som den er for 1,3 millioner kroner. Salgsoppgaven opplyste at hytta var koblet til privat vann fra en privat brønn. Før kjøpet stilte kjøperen mange spørsmål til megleren om vannet. Var vannet brukbart hele året? Kunne hytta brukes midt på vinteren? Var vannet testet? Megleren svarte at selger ikke hadde opplevd problemer, at vannet alltid hadde vært godt, og at det ikke var kontrollert.

Sommeren 2022 var kjøperen på hytta i ti dager, og brønnen gikk tom. Kjøperen sa fra til selskapet om forholdet, og saken gikk videre til nemnda.

En takstmann fant at brønnen fikk vann fra et lite, oppdemmet bekkeleie. Brønnen fylles altså av nedbør, og fyllingsgraden følger været. I tørre perioder var tilførselen ikke god nok for vanlig bruk av toalett, dusj og vaskemaskin. Løsningen var å bore etter grunnvann.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 135 970 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til 6 000 kroner for takst og 30 000 kroner i saksutgifter. Beløpet for prisavslaget var prisen på en ny brønn. Kjøperen mente at opplysningene var mangelfulle eller uriktige (§ 3-7 og § 3-8), og at avviket var vesentlig (§ 3-9 andre punktum). Kjøperen pekte også på at han ikke ble fortalt om en vannpumpe i naustet, som henter vann fra et område i nærheten.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente boligen var i avtalt stand. Det viste til at kjøperen aldri hadde fått noen garanti for vannmengden, og at en ekstra vannkilde ikke kan ha virket negativt inn på avtalen. Selskapet mente også at kjøperen hadde reklamert for sent (meldt fra om feilen for sent).

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og fant ingen mangel. Tre forhold veide tyngst.

For det første er mangelsvurderingen objektiv. Selv om kjøperen stilte mange spørsmål, gjorde ikke det utslag, siden selger ikke hadde gitt noen garanti eller tilsikring om vannmengden.

For det andre hadde selger ikke plikt til å fortelle mer. Det var ingenting som tydet på at brønnen hadde gått tom mens selger eide hytta. Kjøperen kunne heller ikke regne med å få vite hva tidligere eier hadde sagt til selger ved salget i 2014, nemlig at brønnen kunne bli tørr en god sommer. Vannpumpen i naustet var en ekstra kilde. En slik opplysning ville neppe påvirket avtalen negativt, og det var ikke holdepunkter for at selger visste at pumpen var ødelagt. Nemnda pekte også på at det kan stilles spørsmål ved å kalle en bekkefylt brønn for brønn, men la vekt på at også kjøperens egne fagfolk brukte ordet, og at det faktisk finnes et brønnkammer.

For det tredje var avviket ikke vesentlig. Utbedringskostnaden lå over det som ofte kreves i rettspraksis, men brønnen var av ukjent alder, kanskje like gammel som hytta. Det måtte påregnes behov for oppgradering på kort sikt. Nemnda la også til grunn at det er alminnelig kjent at brønner er en usikker vannkilde.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at svar fra megler på spørsmål du stiller, ikke i seg selv gjør at selger har lovet noe. Vil du ha en sikker vannmengde, må det sies tydelig og helst skrives inn i avtalen. Den viser også at en gammel brønn på en hytte regnes som usikker, og at en tom brønn ikke uten videre er en mangel.

Et krav om prisavslag kan likevel stå sterkere hvis selger visste at brønnen hadde gått tom og holdt det tilbake, eller hvis opplysningene var uriktige. Her var ingen av delene dokumentert.

Kort oppsummert

• Brønnen ved en fritidsbolig fra 1950 gikk tom for vann etter ti dager, og kjøperen krevde 135 970 kroner i prisavslag.
• Nemnda fant ingen mangel: ingen garanti var gitt, selger hadde ikke gitt uriktige opplysninger, og brønnen var gammel og usikker.
• Selskapet fikk medhold, og nemnda var enstemmig.