Trekk og kalde gulv i tomannsbolig fra 2007: ikke medhold (FinKN 2022-185)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig oppført i 2007, solgt «som den er» for 3,65 millioner kroner. Kontrakten er fra august 2020, og kjøperen overtok 1. september samme år. Prospektet beskrev boligen som å holde god standard og fortalte at det var gulvvarme i hele første etasje, i tillegg til varmepumper og vedovn. Tilstandsrapporten ga både vinduer og dører og etasjeskillerne TG 1 (best mulig tilstandsgrad), og opplyste at isolasjonen i bjelkelaget mot loftet var 20 centimeter glassull. Rapporten sa at det ikke var gjort funksjonsprøving av bygningsdeler som isolasjon.

Selgeren hadde kjøpt boligen i 2007 og bodd der i 13 år. Da temperaturen begynte å falle utover høsten, merket kjøperen kald trekk langs gulv og yttervegger og store temperaturforskjeller, særlig i andre etasje. Til tider var det så kaldt at familien ikke kunne oppholde seg der. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) til selskapet i januar 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Et firma målte tettheten i boligen og tok temperaturbilder. Tettheten var innenfor kravet som gjaldt da boligen ble bygget (TEK 97), men bildene og målingene av lufthastighet viste svakheter. En takstmann mente at temperaturforskjellene skyldtes dårlig isolering av bjelkelaget mot kneveggene og luftlekkasjer ved terrassedøren og luker i knevegger. Et firma ga tilbud på utbedring for 57 745 kroner.

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende dette beløpet, med renter. Argumentet var at selgeren ikke kunne ha vært uvitende etter så mange år, og at kjøperen selv merket problemet raskt.

Selskapet (selgerens boligselgerforsikring) avviste kravet. Selgeren hadde ikke merket noe uvanlig med temperatur eller energiforbruk. Selskapet pekte på at opplevelsen av temperatur og trekk er subjektiv, og at de sakkyndige var uklare om hvor store symptomene var.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. Spørsmålet var om selgeren kjente eller burde kjenne til unormale temperaturforskjeller eller trekk (§ 3-7).

Nemnda la vekt på to ting. Den første var at opplevelse av temperatur og trekk er utpreget personlig. Det som er kaldt for én, er ikke nødvendigvis kaldt for en annen. Selgeren kunne ha bodd der i mange år uten å oppfatte noe som avvik.

Den andre var at nemnda behandler saker skriftlig, og det er vanskelig å avgjøre et slikt spørsmål bare ut fra rapporter. Rapportene var dessuten ikke entydige om hvor stort problemet var. Det var ikke nok til å vise at selgeren måtte vite om det. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en teknisk feil som en isolasjonsfeil kan være reell, uten at det gir krav mot selgeren. Kjøperen må kunne vise at selgeren kjente eller burde kjenne til forholdet. Det kan ikke slås fast bare fordi selgeren har bodd lenge i boligen.

Feil som trekk og temperaturforskjeller er ofte vanskelige å oppdage uten måling, og en tilstandsrapport uten funksjonsprøving sier lite om dem. Dokumentasjon som viser at selgeren merket problemet, for eksempel tidligere klager, utbedringsforsøk eller høyt strømforbruk, vil kunne veie tyngre enn målinger gjort etter kjøpet.

Kort oppsummert

• Kald trekk og store temperaturforskjeller i en tomannsbolig fra 2007. Kravet var 57 745 kroner i prisavslag.
• Nemnda mente det var subjektivt å oppleve trekk og at rapportene ikke var entydige. Det var ikke vist at selgeren kjente til problemet.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem.