Matlukt fra felles ventilasjon i leilighet: delvis medhold (FinKN 2024-1189)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fireromsleilighet fra 2017 i et sameie. Den ble solgt for 7 400 000 kroner ved kjøpekontrakt fra 17.3.21, og kjøperen overtok i juni 2021. Tilstandsrapporten sa at det var balansert ventilasjon med varmegjenvinning, at anlegget så ut til å fungere godt på befaringsdagen, og ga luftbehandlingen TG 1 (ingen eller små avvik). Selger hadde eid og bodd i leiligheten i tre og et halvt år, og svarte nei på spørsmål om ventilasjonen og om sameiet var involvert i tvister.

Kort tid etter overtakelsen merket kjøperen intens matlukt fra ventilasjonsanlegget. Styret i sameiet fortalte at dette var et kjent problem, og at sameiet hadde en konflikt med utbygger om ventilasjonen. Kjøperen klaget til selskapet samme høst. Lukten kom og gikk, og kunne avhenge av vær og vind.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 100 000 kroner, erstatning for egenandelen til juridisk bistand på 4 000 kroner og forsinkelsesrente. Kjøperen la frem en verdivurdering som anslo verdifallet til 100 000 kroner. Kjøperen viste også til sameiets årsrapport, en melding fra styret om matlukt i flere leiligheter, og rapporter som sameiet hadde innhentet mens selger eide leiligheten.

Boligselgerforsikringen dekker slike krav mot selger. Selskapet, Anticimex Forsikring AB, NUF, viste til selgers forklaring om at det aldri hadde vært matlukt i leiligheten, og at selger ikke kjente til problemet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga først selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og kom til et annet resultat enn sekretariatet. Fire ting var viktige.

For det første la nemnda ikke til grunn at selger selv hadde merket lukt i sin egen leilighet. Men selger måtte kjenne til at andre leiligheter i sameiet hadde problemer med lukt fra ventilasjonen, og at sameiet arbeidet med å finne årsaken.

For det andre var problemet ikke uvesentlig. Sameiet hadde valgt å forfølge saken mot utbygger, og problemet var ikke løst da leiligheten ble solgt. Kjøperen hadde derfor grunn til å få vite om det.

For det tredje mente nemnda at det kunne legges til grunn at manglende opplysning hadde påvirket avtalen. Det er vilkåret i avhendingsloven § 3-7 andre punktum om at opplysningen kan antas å ha virket inn på avtalen. Dermed var det en mangel etter § 3-7.

For det fjerde satte nemnda prisavslaget lavere enn verdivurderingen. Vurderingen bygde på et luktproblem i selve leiligheten, men det nemnda la til grunn var at selger ikke hadde opplyst om luktproblemer i sameiet. Nemnda satte avslaget til 80 000 kroner etter et skjønn. Kjøperen fikk også erstatning for egenandelen på 4 000 kroner, jf. § 4-14, og forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en selger kan ha opplysningsplikt om problemer i sameiet, selv om han ikke har merket dem i sin egen leilighet. Hvis selger vet at felles anlegg har vært en sak i styret, med en pågående tvist mot utbygger, kan det være noe kjøperen har grunn til å få vite.

Saken viser også at en luktplage er vanskelig å måle, og at nemnda setter avslaget skjønnsmessig. Avslaget ble lavere enn verdivurderingen kjøperen la frem.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk intens matlukt fra sameiets ventilasjon rett etter overtakelsen, og kravet var 100 000 kroner.
• Selger hadde ikke selv merket lukten, men måtte kjenne til at problemet var et pågående tema i sameiet.
• Nemnda ga delvis medhold med 80 000 kroner i prisavslag og 4 000 kroner i erstatning.