Frosne rør og toalettsisterne i tomannsbolig: ikke medhold (FinKN 2025-136)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig fra 1994, solgt «som den er» for 11,42 millioner kroner i 2021. Salgsoppgaven omtalte et delikat baderom fra 2015 i annen etasje. Tilstandsrapporten ga badet TG 1 (ingen eller små avvik) og sa at rørene for vann og avløp på badet var fra 2015, ifølge eieren. Selger svarte nei på om han kjente til feil ved våtrommene. Han opplyste at badet var utført av et byggefirma.

Etter overtakelsen oppdaget kjøper at vannet i rørene og toalettsisternen på badet frøs til is når det var kaldt ute. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) i januar 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at selger kjente eller måtte kjenne til feilen, og at selger til og med hadde innrømmet det muntlig. Kravet var opprinnelig 69 572 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Da kjøper hadde påbegynt utbedringen, ble kravet satt til 79 572 kroner, pluss forsinkelsesrente. Andre tilbud, blant annet om å rehabilitere hele badet, var høyere.

Selger sa at han ikke kjente til at rørene frøs. Badet hadde hatt varmekabler på høy temperatur om vinteren, og han hadde bare hatt ett tilfelle for mange år siden der sisternen ikke ville spyle, som kunne ha hatt sammenheng med kulde. Selgerens forsikringsselskap, som dekker boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet mente det var lite sannsynlig at selger kjente til en slik feil uten å ta det opp med rørleggeren som utførte jobben, siden selger da ville hatt reklamasjonsrett mot firmaet. Selskapet viste også til at det er kjøper som bærer risikoen for tvil om hva som er bevist.

Saken ble avgjort etter reglene som gjaldt før lovendringen i 2022. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente at det kunne virke påfallende om selger ikke kjente til problemet med toalettet. Samtidig er det lite sannsynlig at selger lot en vedvarende feil stå uten å rette den. Selger hadde bodd i huset siden 2012, og utbedringen var ikke særlig dyr.

Nemnda mente at saken til en viss grad bar preg av at påstand står mot påstand. Siden nemnda behandler saker skriftlig, kunne kjøper ikke sies å ha dokumentert kravet godt nok. Uten klare bevis for at selger visste om feilen (§ 3-7), ble det ingen mangel.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en muntlig innrømmelse fra selger ikke er nok, hvis selger benekter og du ikke kan dokumentere den. Skriftlig behandling gjør det vanskelig å avgjøre hvem som har rett når forklaringene står mot hverandre.

Krav om at selger kjente til en feil, forutsetter bevis. Meldinger, dokumenter og uttalelser fra dem som har utført arbeidet, kan gjøre forskjellen. Det spiller også en rolle om feilen er slik at en selger som hadde merket den, ville ha rettet den.

Kort oppsummert

• Vannet i rørene og toalettsisternen på badet i annen etasje frøs til is ved lave temperaturer.
• Selger benektet at han kjente til feilen, og nemnda mente saken bar preg av at påstand stod mot påstand.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.