Ulovlig kjøkkentilbygg i enebolig fra 1910: ikke medhold (FinKN 2023-523)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Vestlandet, opprinnelig fra 1910 og bygget ut i 1969 og 2004. Den ble solgt for 11 000 000 kroner og overtatt 30. september 2019. Salgsprospektet sa åpent at kommunen ikke hadde godkjent kjøkkenutvidelsen fra 2004. Tilbygget ble tatt opp på visningen, og kjøperen skrev selv til megleren at en søknad til kommunen kunne utløse krav om å føre tilbygget tilbake. Megleren kunne ikke gi noe klart svar på hvordan det ville gå med en godkjenning.

Kjøperen la deretter inn bud på 9,5 millioner kroner, som gikk opp til 11 millioner etter en budrunde. Kort tid etter budaksepten fikk kjøperen se dokumentene hos kommunen. Der stod det at selgerens far hadde søkt om godkjenning i 2004, omtrent halvannen måned før selger overtok boligen, og at søknaden var avslått. Kommunen sa at tilbygget ikke kunne godkjennes slik det var bygget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 679 100 kroner, som var prisen for å bygge om tilbygget slik at det ble godkjent. I tillegg krevde kjøperen erstatning for kostnader til arkitekt på 212 050 kroner og søknadsgebyr på 20 000 kroner, og oppga kravet samlet til 2 149 329 kroner. Kjøperen mente selger hadde gitt ufullstendige og uriktige opplysninger, og at selger og megleren måtte ha visst om avslaget. Kjøperen mente også at også badet var ulovlig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at kjøperen visste om ulovligheten og hadde overtatt risikoen, at selger ikke kjente til avslaget, og at det ikke var en vesentlig mangel. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, så kjøperen nådde ikke frem. Fire ting avgjorde.

For det første ble det ikke lagt til grunn at badet var ulovlig. De fagkyndige var uenige om omgjøringen fra soverom til bad var søknadspliktig, og det er kjøperen som må bevise en slik påstand.

For det andre visste selger ikke om avslaget. Selger regnes ikke som å kjenne til det som familiemedlemmer vet. Avslaget var sendt til selgers far, og selger hadde tydelig avvist at han kjente til det. Nemnda kunne ikke legge til grunn at selger kjente til det eller burde ha gjort det.

For det tredje mente nemnda at megleren ikke hadde gjort noe galt. Det var usikkert om avslaget kunne ha vært funnet ved et søk i kommunens arkiver, og megleren hadde forsøkt å få svar på spørsmålet og gitt svaret videre.

For det fjerde var påstandene om hva som var sagt muntlig på visningen ikke mulig å avgjøre. Selger avviste dem, og hendelsene lå flere år tilbake. Nemnda behandler saker skriftlig og mente at muntlige forklaringer klart kunne fått betydning. Sekretariatet mente dessuten at en opplysning om avslaget neppe ville ha påvirket kjøpet, siden kjøperen visste om ulovligheten og la inn et uforbeholdent bud. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er en stor forskjell på å bli fortalt at noe ikke er godkjent, og å kunne kreve erstatning for at en søknad er avslått. Når du kjøper med åpen kunnskap om at en del er ulovlig, tar du på deg mye av risikoen for konsekvensene.

Den viser også at selger ikke uten videre er ansvarlig for hva familiemedlemmer visste, og at muntlige påstander om hva som ble sagt på visning er vanskelige å få gjennom i en skriftlig behandling.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1910 med kjøkkentilbygg fra 2004 uten godkjenning, som kjøperen kjente til ved kjøpet. Kommunen hadde avslått en søknad i 2004.
• Nemnda mente selger ikke kjente til avslaget, og at kjøperen hadde tatt risikoen for ulovligheten.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen fikk ikke kravet på 2 149 329 kroner.