Utebod uten murvegger i tomannsbolig fra 2015: ikke medhold (FinKN 2025-150)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig fra 2015, solgt «som den er» for 7,7 millioner kroner i 2020. Til boligen hørte to frittliggende uteboder. Salgsoppgaven beskrev boligen som nyere og med høy teknisk standard. Verditaksten omtalte bodene som bygget i bindingsverk med papp på taket.

Selger hadde vært utbygger av boligen og hadde også bygget og solgt naboboligen. I egenerklæringen opplyste han om egeninnsats på grunnmuren, og at han hadde gjort ufaglært arbeid under oppføringen.

Etter overtakelsen ble kjøper gjort oppmerksom på brannsikkerheten til en av bodene, ved at naboen tok det opp. Bodene lå tett på nabogrensen. Kjøper fant ut at bodene på tegningene var vist med murvegger, men at de var bygget med en annen konstruksjon. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen).

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 172 984 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen viste til uttalelser fra arkitekten om at boden var tegnet med murvegger for at den skulle være brannsikker. En takstmann mente at boden ikke hadde tilstrekkelig brannmotstand fordi den lå så nær naboen. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake at boden ikke var bygget etter tegningene.

Selgerens forsikringsselskap, som dekker boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet mente at det ikke var dokumentert at boden faktisk avvek fra brannreglene, og at selger ikke kjente til noe slikt. Selgeren hadde forklart at boden var bygget i mur og tre etter arkitektens tegninger, og at han hadde fått faglig hjelp i byggesaken. Subsidiært (til støtte for det første standpunktet) mente selskapet at kravet var satt for høyt.

Saken ble avgjort etter reglene som gjaldt før lovendringen i 2022. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til samme resultat som sekretariatet. To ting var avgjørende.

For det første var det ikke klare bevis for at selger hadde holdt tilbake noe. Dokumentene tydet på at selger var i god tro om at boden var bygget i tråd med brannkravene. Selv kjøperens egen rapport ga ikke et entydig svar på at boden var i strid med forskriftene.

For det andre pekte nemnda på sin arbeidsmåte. Nemnda behandler saker skriftlig og kan vanskelig vurdere om en konstruksjon oppfyller brannkravene. Et krav om at selger ga mangelfulle opplysninger (§ 3-7) forutsetter derfor klare bevismessige holdepunkter. Slike holdepunkter fantes ikke her.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vise at en byggekonstruksjon avviker fra tegningene. Du må også kunne dokumentere at selger visste om avviket og lot være å si fra. At selger var utbygger, avgjorde ikke saken alene.

Det hjelper også lite hvis fagfolk er uenige eller lite sikre på om konstruksjonen faktisk bryter reglene. Uklare rapporter gjør det vanskelig å få medhold i en skriftlig sak.

Kort oppsummert

• Kjøperen mente at uteboden ikke var bygget etter tegningene og ikke var brannsikker.
• Nemnda fant ikke klare bevis for at selger visste om forholdet eller holdt noe tilbake.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.